Dự án Danko Avenue chưa đủ điều kiện đã rao bán công khai

Theo hồ sơ, tài liệu mà PV có thì Dự án Danko Avenue đã được UBND tỉnh Thái Nguyên giao cho 68.858,8 m2 đất (đã được UBND Thành phố Sông Công thu hồi và giải phóng mặt bằng) để sử dụng vào mục đích thực hiện dự án Khu nhà ở Bách Quang (tên thương mại là Danko Avenue) có địa chỉ tại phường Bách Quang, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên do Công ty Cổ phần Tập đoàn Danko làm Chủ đầu tư. Trong đó, diện tích 27.556,2 m2 đất ở để xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê. Thời gian sử dụng đất đến ngày 14/02/2070. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tiếp đến là 4.164,9 m2 diện tích đất quy hoạch nhà ở xã hội. Diện tích 37.137,7 m2 đất để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình, hạ tầng kỹ thuật, đất giao thông, bãi đỗ xe, cây xanh, nhà văn hóa...

Đây là một trong những dự án trọng điểm của tỉnh Thái Nguyên, ngoài ra còn góp phần đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân mà còn góp phần giúp thành phố Sông Công hoàn thiện các tiêu chí của đô thị trong quá trình phấn đấu phát triển trở thành đô thị loại II.

Trên một số website dự án được giới thiệu có quy mô 600 căn hộ shophouse, liền kề; mật độ xây dựng tối đa 80%. Mỗi lô đất tại dự án có diện tích từ 96-147m2, giá dao động được công bố ban đầu trong khoảng 6-11,4 triệu đồng/1m2, tùy vị trí thuộc 3 phân khu Times Square, Minalo và Manhattan.

Theo tìm hiểu của PV, dự án vẫn đang vẫn trong quán trình san lấp mặt , thậm chí có khu vực vẫn còn nguyên chân ruộng, các công trình hạ tầng kỹ thuật như điện, đường, hệ thống thoát nước… trong tình trạng dang dở, lộn xộn, vật liệu xây dựng vứt ngổn ngang, bừa bãi. Nhiều hộ dân bị đào bới xung quanh nhưng vẫn sinh sống giữa dự án, chưa nhận đền bù giải phóng mặt bằng do chủ đầu tư chưa thỏa thuận dứt điểm, cụ thể với người dân.

Mặc dù chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thủ tục pháp lý chưa hoàn tất. Nhưng hiện nay trên các trang mua bán bất động sản, thì dự án Danko Avenue vẫn đang chào bán công khai thông qua hình thức Hợp đồng vay vốn. Theo lời giới thiệu của nhân viên bán hàng thì đã có khoảng 70-80% khách hàng "xuống tiền" tại dự án, giá giao động từ trên 2- 5 tỷ đồng/lô, và có 2 phương thức thanh toán theo đợt và trả tiền một đợt với các ưu đãi hấp dẫn đồng thời chứng minh bảng giá gốc của nhà đầu tư.

 Dù chưa đủ điều kiện để mở bán, nhưng trên các website về mua bán bất động sản dự án Danko Avenue vẫn đang được rao bán công khai

Theo thủ tục mua bán mà nhân viên bán hàng cung cấp, chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng vay vốn với những người có nhu cầu mua căn hộ tại dự án, qua danh nghĩa “bổ sung nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh”. Khoản vay kéo dài 18 tháng, tương đương với giá trị căn hộ khách hàng đăng ký mua, có mức lãi suất 7%/năm. Theo quy định của hợp đồng, khoản vay được giải ngân theo 7 đợt; đợt đầu 15%, được thanh toán trong vòng 7 ngày sau khi khách hàng đặt cọc giữ chỗ lô đất.

Đi kèm với bản hợp đồng vay vốn nói trên là Phiếu đăng ký nhu cầu mua nhà tại dự án sau khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật. Đương nhiên, số tiền khách hàng “cho vay” sẽ được khấu trừ vào giá trị căn hộ sau khi ký kết hợp đồng. Hợp đồng vay vốn và phiếu đăng ký nhu cầu mua nhà tại dự án do các nhân viên kinh doanh cung cấp.

 Hợp đồng vay vốn và phiếu đăng kí nhu cầu giữa Tập đoàn Danko và khách hàng

Khi tỏ ý “nghi ngờ” về hợp đồng vay vốn thì nhân viên tư vấn dự án khẳng định chắc lịch rằng “Chủ đầu tư Danko cực kì uy tín, có thể nói là uy tín nhất Thái Nguyên, nhắc đến tên chủ đầu tư không ai là không biết, nên khách hàng hoàn toàn yên tâm. Sau khi dự án đủ các điều kiện mở bán thì chủ đầu tư sẽ làm thủ tục mua bán cho khách hàng”.

Để làm rõ và đưa thông tin khách quan đến độc giả, PV đã liên hệ với phía chủ đầu tư của dự án là Tập đoàn Danko nhưng đến nay vẫn chưa nhận được câu trả lời chính thức.

Theo Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020 Sửa đổi, bổ sung một số điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thì hiện nay dự án Danko Avenue vẫn chưa đủ điều kiện mở bán do chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật.

Cụ thể, điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, phải đảm bảo các yếu tố: Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)…

Theo đó, việc ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, vay vốn, ký quỹ, đặt cọc, mua bán hoặc bất kỳ hình thức bằng văn bản nào mà có đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán như trên thì đều bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Khi hợp đồng bị vô hiệu, thì một trong các bên có quyền không thực hiện hợp đồng và yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu, thiệt hại hoặc rủi ro (nếu có) chỉ thuộc về phía khách hàng.

Việc dự án Danko Avenue vẫn chưa hoàn thiện về các hạ tầng kỹ thuật, chưa giải quyết xong các vướng mắc về công tác giải phóng mặt bằng mà đã rao bán công khai qua các kênh bán hàng đang làm trái với quy định của pháp luật.

Để tránh “tiền rơi không đúng chỗ” khách hàng trước khi thực hiện ký kết hợp đồng góp vốn vào dự án cần tìm hiểu rõ thủ tục pháp lý, hình thức và thời gian góp vốn với chủ đầu tư được thể hiện trong hợp đồng. Ngoài ra, khách hàng cần đến trực tiếp văn phòng chủ đầu tư để thực hiện ký để đảm bảo quyền lợi của mình.