GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết trên thế giới, tất cả các nước dùng cơ chế thị trường đều có quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá trị thị trường như một lẽ đương nhiên. Trong đó, giá trị thị trường luôn được quy định trong tiêu chuẩn định giá đất quốc gia.
Với nhiều yếu tố tác động vào giá đất, có thể hình dung giá đất thị trường không phải là một giá trị chính xác cho một thửa đất nào đó và tại một thời điểm nào đó.
Tất nhiên, giá đất thị trường vẫn tồn tại, chỉ có điều nó có thể dao động trong một khoảng giá trị nào đó và trong một khoảng thời gian nào đó.
Từ đó, người ta nghĩ tới giá thị trường là giá trị ước lượng có độ tin cậy đủ yên tâm dựa vào giá giao dịch cụ thể trên thị trường được coi như các số liệu thống kê.
Theo định nghĩa của Tiêu chuẩn định giá quốc tế IVS, giá trị thị trường là “số tiền ước lượng cho một tài sản được trao đổi vào ngày định giá giữa người muốn mua và người muốn bán trong một giao dịch đủ thời gian cần thiết sau khi đã tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không ép buộc”.
Ông Võ cho rằng, ở đây cần làm rõ khái niệm định giá là “ước lượng giá trị”. Đã là ước lượng thì không thể có con số chính xác tuyệt đối mà phải là con số có độ tin cậy cao nhất từ các số liệu thống kê có được.
Theo định nghĩa định giá như trên, điều cần làm là phải thu nhận được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
Tuy nhiên, ở Việt Nam, giá này không tồn tại vì Bảng giá đất thấp hơn thị trường nên hợp đồng chuyển nhượng nào cũng cùng nhau ghi thấp hơn thị trường nhằm “tránh thuế”.
“Ai cũng biết tăng Bảng giá đất lên ngang thị trường là giải pháp duy nhất, nhưng lại rất ngần ngại khi tăng giá đất của Nhà nước lên ngang thị trường.
Thậm chí, nhiều người giải thích rằng sợ tăng Bảng giá đất lên làm thuế cao lên, người dân không chịu nổi. Cứ cho là như vậy thì giải pháp hạ tỷ suất thuế xuống là ổn”, ông Võ nói.
Ở các nước công nghiệp, người ta vẫn sử dụng phương pháp định giá hàng loạt để quy định định giá đất của Nhà nước trong giao dịch về đất đai giữa Nhà nước và các đối tượng khác.
Theo chuyên gia này, lý do rất đơn giản là nhà nước không nên sử dụng chi phí quá cao cho việc định giá. Trong trường hợp cần thiết, người ta sử dụng cơ chế đấu giá đất hoặc đấu thầu việc sử dụng đất của các dự án đầu tư. Đồng thời, cũng đặt ra tiêu chí là việc định giá hàng loạt như đã giới thiệu ở trên chỉ cần đảm bảo độ tin cậy khoảng 80% là hợp lý theo xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khoảng 20%. Mức giá đất thấp hơn đó được coi như sự chia sẻ lợi ích của Nhà nước cho các bên có liên quan.
Hiện nay, theo lý thuyết và tiêu chuẩn định giá quốc tế, người ta vẫn sử dụng một số phương pháp định giá phổ biến như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí... để định giá cho những thửa đất cụ thể (pháp luật đất đai của Việt Nam vẫn gọi là định giá cụ thể).
Ông Võ cho biết, thực chất các phương pháp này cũng chỉ dựa trên 2 nguyên tắc cơ bản. Một là so sánh với giá đất trên thị trường tại những thửa đất tương tự vừa được giao dịch thành công. Hai là dựa vào khả năng tạo lợi ích hàng năm từ sử dụng đất để tính ra giá thửa đất.
Tuỳ theo tình hình giá trị đất đai ở khu vực đó ổn định như hiện trạng hay tăng lên ra sao khi có đầu tư trên đất mà người ta áp dụng một phương pháp phù hợp. Điều này có nghĩa rằng các phương pháp định giá đất cụ thể cũng phải phản ánh được giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư mang lại.
Vừa qua, nhiều ý kiến cho rằng cần thống nhất các phương pháp định giá đất để có giá trị đất đai phù hợp nhất. Theo ông Võ, ý kiến này là hoàn toàn không đúng vì tùy vào hoàn cảnh cụ thể của thửa đất và đầu tư trên đất mà người định giá đất quyết định sử dụng phương pháp nào cho phù hợp. Nói cách khác, không thể có một phương pháp định giá đất cụ thể với niềm tin tuyệt đối chính xác. Chính vì vậy mà người ta vẫn thường nói định giá đất vừa là một nghệ thuật vừa là một khoa học.
Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 đã đặt ra yêu cầu bãi bỏ Khung giá đất và trao trực tiếp cho UBND cấp tỉnh trách nhiệm xây dựng Bảng giá đất phù hợp giá trị thị trường.
Ông Võ cho rằng để thực hiện nhiệm vụ này, chúng ta buộc phải thực hiện một số giải pháp. Đó là đưa định nghĩa giá trị thị trường của đất đai theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi (đã giới thiệu ở trên). Chú trọng sửa đổi sắc thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản sao cho không tính theo giá ghi nhận trên hợp đồng giao dịch, chỉ tính theo giá của Nhà nước để các bên giao dịch ghi giá chuyển nhượng thật lên hợp đồng.
Bên cạnh đó, Nhà nước chủ động giảm thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản theo hướng giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%).
Lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường gắn với hệ thống thông tin đất đai, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng thông tin của công chứng. Áp dụng phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định dựa trên cơ sở dữ liệu giá đất thị trường của các giao dịch đất đai.
“Các giải pháp ở trên đưa ra hoàn toàn khả thi và chỉ cần thời gian ngắn khoảng 1 năm để triển khai. Theo tôi, chúng ta chỉ cần xây dựng để ban hành khung pháp luật sửa đổi, quảng bá cho người dân hiểu và làm. Giá trị đất thị trường có thể tính hàng ngày chứ không nói hàng năm. Đây là giải pháp cần làm, và đó là giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai”, ông Võ nói.
Ban Biên tập
