Nhà không có sổ đỏ có được giao dịch, mua bán?

Vậy nhà không có sổ đỏ có thể tham gia những giao dịch nào? Cần đáp ứng điều kiện gì để có thể tham gia giao dịch về nhà ở? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ điều đó.

1. Điều kiện tham gia giao dịch mua bán nhà ở

Căn cứ theo Khoản 1, Điều 118, Luật Nhà ở năm 2014, giao dịch về mua bán, tặng cho, cho thuê mua, thế chấp, đổi, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ 4 điều kiện sau:

Thứ nhất, phải có sổ đỏ, sổ hồng, ngoại trừ trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 118, Luật Nhà ở năm 2014.

Thứ hai, không thuộc diện đang có khiếu nại, tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu và đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn. 

Thứ ba, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Thứ tư, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Lưu ý, điều kiện thứ hai và thứ ba không áp dụng đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Nhà không có sổ đỏ có thể tham gia những giao dịch nào?

Khoản 2, Điều 118, Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ, những giao dịch về nhà ở sau đây không bắt buộc phải có sổ đỏ, sổ hồng nhưng phải có một số giấy tờ thay thế. Cụ thể, đó là những giao dịch sau:

- Nhận thừa kế nhà ở;

- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ, sổ hồng đối với nhà ở đó.

- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu Nhà nước; bán nhà ở xã hội quy định tại Khoản 4, Điều 62, Luật Nhà ở.

Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở, tiền thuê mua nhà ở.

Trong thời hạn 5 năm tính từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua nhà ở, tiền thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán lại nhà ở này thì chỉ được bán cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đây là những giao dịch về nhà ở phổ biến không cần có sổ đỏ. Ngoài ra vẫn còn một số trường hợp nữa, nhưng ít khi xảy ra trên thực tế nên không đề cập trong bài viết này.

3. Các loại giấy tờ thay thế khi giao dịch nhà không có sổ đỏ

Một số giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có sổ đỏ nhưng phải có giấy tờ thay thế. Điều này được quy định rõ tại Điều 72, Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 72, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, tổ chức tặng cho nhà tình thương, nhà tình nghĩa thì phải có giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở của bên tặng cho.

Trường hợp thừa kế nhà ở

Khoản 8, Điều 72, Nghị định 99/2015/NĐ-CP nêu rõ, trường hợp thừa kế nhà ở là giao dịch không bắt buộc phải có sổ đỏ, tuy nhiên phải có các loại giấy tờ sau tùy từng trường hợp cụ thể.

• Phải có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực của Tòa án nhân dân đối với trường hợp thừa kế nhà ở theo quyết định của Tòa án nhân dân.

• Phải có giấy phép xây dựng (áp dụng trường hợp phải có giấy phép xây dựng), giấy tờ chứng minh có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế đối với trường hợp thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới.

• Phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua đối với trường hợp thừa kế nhà ở thuộc diện mua, diện thuê mua.

• Phải có văn bản hoặc hợp đồng tặng cho được lập hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho (nếu có) đối với trường hợp thừa kế nhà ở thuộc diện được tặng cho.

Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Khoản 1, Điều 72, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định, khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có sổ đỏ nhưng cần các loại giấy tờ sau đây:

• Phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, giấy phép xây dựng (trường hợp phải có giấy phép xây dựng) đối với trường hợp cá nhân, tổ chức thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

• Đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án, cùng với điều kiện trên thì nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng, đồng thời không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp.

• Phải có hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

  

  Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội

  Giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, gồm cả trường hợp cá nhân, hộ gia đình thuộc diện tái định cư mua, thuê mua nhà ở xã hội thì cần phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện theo Điều 63, Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở xã hội gồm 2 trường hợp sau:

• Trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội có sẵn

• Khoản 3, Điều 62, Luật Nhà ở năm 2014 nêu, việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội có sẵn phải tuân thủ các điều kiện sau:

  Trước hết, dự án đó đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua, ngoại trừ trường hợp nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, trái phiếu, công trái quốc gia...

  Mặt khác, khu vực nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đã hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế, tiến độ dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở thì cần giải chấp mới được bán, cho thuê mua nhà ở đó, ngoại trừ trường hợp được người thuê mua, người mua và bên nhận thế chấp đồng ý.

  Cùng với đó, nhà ở không thuộc các trường hợp sau: Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nhà ở đó không thuộc diện đang có khiếu nại, tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu. Với trường hợp sở hữu nhà có thời hạn thì nhà ở đó phải đang trong thời hạn sở hữu.

• Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai 

• Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 62, Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể:

  Một là, dự án đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc đủ điều kiện được bán, ngoại trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, trái phiếu, công trái quốc gia.

  Hai là, đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có giấy phép xây dựng đối với trường hợp yêu cầu phải có giấy phép xây dựng theo quy định hiện hành.

  Ba là, đã hoàn thành xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống cấp thoát nước, đường giao thông, điện chiếu sáng công cộng, điện sinh hoạt của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế, tiến độ dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

  Nếu chủ đầu tư thế chấp nhà ở này thì trước khi bán cần được giải chấp, ngoại trừ trường hợp được người thuê mua, người mua và bên nhận thế chấp đồng ý.

  4. Làm thế nào để mua bán nhà không có sổ đỏ?

  Về mặt nguyên tắc, việc mua bán nhà không có sổ đỏ, sổ hồng là không được phép. Hơn nữa, việc mua bán nhà ở không có Giấy chứng nhận cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, nhất là với bên mua. Thực tế cho thấy, loại giao dịch nhà đất này vẫn khá phổ biến. Vậy cách nào để giảm thiểu rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ?

  Trường hợp mua nhà không có sổ đỏ là nhà mặt đất

  Với nhà mặt đất, trường hợp đất đã có sổ nhưng tài sản gắn liền với đất đó (nhà ở) lại chưa có sổ khá phổ biến. Thực tế này xuất phát từ việc cá nhân, hộ gia đình khi xây dựng xong nhà ở nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ đã cấp cho đất.

  Chủ sở hữu bán lại nhà đất đó cho người khác thì chỉ có đất đủ điều kiện mua bán chuyển nhượng còn nhà ở trên đất chưa đủ điều kiện. Do vậy, khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, công chứng viên chỉ công chứng phần đất, còn nhà ở sẽ không được đưa vào hợp đồng mua bán.

  Trong trường hợp này, để đảm bảo an toàn về mặt pháp lý, người mua nhà không có sổ đỏ cần đề nghị bên bán đăng ký bổ sung nhà ở vào Giấy chứng nhận đã cấp. Hoặc có thể đề nghị bên bán ủy quyền cho mình thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung tài sản trên đất vào sổ đỏ.

  Tóm lại, với giao dịch mua bán nhà mặt đất chưa có sổ đỏ, bạn cần thực hiện 2 bước: Một là đăng lý quyền sở hữu nhà ở, hai là làm thủ tục mua bán nhà ở sau khi đã bổ sung vào sổ đỏ.

  Lưu ý: Nếu không thể thực hiện theo quy trình trên thì khi mua bán nhà ở cần có người làm chứng, có giấy biên nhận tiền, bàn giao nhà... phòng trường hợp xảy ra tranh chấp, bên bán đòi lại nhà.

  

  Trường hợp mua nhà không có sổ đỏ là nhà chung cư

  Căn cứ theo Điều 123, Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cư chưa có sổ hồng, sổ đỏ vẫn được phép mua bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Để được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cần đáp ứng các điều kiện sau:

  - Hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng, sổ đỏ chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

  - Cá nhân, tổ chức mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.

  Khoản 1, Điều 123, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng với những nội dung theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành. Thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng áp dụng với cá nhân, hộ gia đình được thực hiện theo trình tự sau:

• Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư chưa có sổ hồng gồm các nội dung chính sau:

  - Thông tin của các bên mua, bên bán nhà chung cư;

  - Quyền và nghĩa vụ của các bên mua bán;

  - Giá chuyển nhượng hợp đồng, phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán;

  - Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư;

  - Giải quyết tranh chấp;

  - Các thỏa thuận khác.

  Về mẫu hợp đồng, có thể tham khảo theo Phụ lục số 24 ban hành kèm Thông tư 19/2016/TT-BXD. Đôi bên có thể thỏa thuận để bổ sung, sửa đổi các điều hoản trong mẫu hợp đồng tham khảo cho phù hợp, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo đầy đủ các nội dung chính theo quy định, không được trái với quy định của pháp luật hiện hành.

  Về số lượng hợp đồng: Gồm 7 bản, trong đó 3 bản chủ đầu tư lưu, 1 bản nộp cho cơ quan thế, 1 bản bên bán lưu, 1 bản bên mua lưu, 1 bản lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

• Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Theo đó, hồ sơ đề nghị công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán nhà chung cư gồm:

  - Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

  - 7 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

  - Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.

  - Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy đăng ký kết hôn...

• Bước 3: Kê khai thuế, phí

• Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận

• Trên đây là những quy định của pháp luật hiện hành về giao dịch nhà không có sổ đỏ, sổ hồng. Dù không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận nhưng phải đủ điều kiện tham gia giao dịch và cần một số giấy tờ khác chứng minh như đã trình bày ở trên. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở cần nắm rõ để tuân thủ quy định, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

  Khoản 3, Điều 33, Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định, sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

  - Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

  - 5 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 1 bản của bên chuyển nhượng.

  - Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.

  - Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

  Nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, chủ đầu tư sẽ xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 5 ngày làm việc, tính từ ngày nhận được đủ hồ sơ. Sau đó, chủ đầu tư bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ 2 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 1 bản của bên chuyển nhượng và 1 bản của bên nhận chuyển nhượng.

  Cùng với đó là bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);

  Bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (nếu  chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc). Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

  Căn cứ theo Khoản 5, Điều 33, Thông tư 19/2016/TT-BXD, người mua nhà được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ, sổ hồng theo luật định. Lưu ý, khi thực hiện thủ tục cấp sổ, ngoài các giấy tờ theo quy định, bên đề nghị cấp sổ phải nộp thêm cho cơ quan có thẩm quyền cấp sổ bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư và bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.