Ông Đính lo ngại, với những gì đang diễn ra như hiện nay, nhiều doanh nghiệp khi đến kỳ trả lãi trái phiếu không có tiền để trả.
Ba nhóm bị ảnh hưởng khi bị tắc vốn
Chia sẻ về những khó khăn của các doanh nghiệp hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), cho biết có 3 nhóm bị ảnh hưởng khi dòng tiền trục trặc.
Thứ nhất là các nhà phát triển, các chủ đầu tư dự án. Theo đó, các chủ đầu tư bắt buộc có 20% để đền bù giải phóng mặt bằng. Có mặt bằng rồi mới tính đến các vấn đề khác như: huy động vốn, đóng thuế… Chủ đầu tư vẫn phải tiếp tục đi vay.
Trong hệ thống vốn vay, ngoài số tiền của khách hàng, chủ đầu tư còn ứng tiền của các nhà cung cấp và còn lại vẫn phải có vốn mồi tín dụng. Khi các chủ đầu tư đang triển khai dự án rồi, dự án đang trơn tru bởi dòng vốn, đến khi dòng vốn bị nghẽn, nhất là các dự án đang dở dang sắp hoàn thành thì lập tức các dự án này cũng bị dừng lại không hoạt động, không có tiền chi trả các khoản cho công nhân, nhà thầu, nhà cung cấp.
Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy, đặc biệt xảy ra nguy cơ không có sản phẩm trả cho khách hàng, có thể bị khách hàng kiện…và nhất là không thu thêm được tiền của khách hàng, nhất là các doanh nghiệp phát hành trái phiếu.
“Tôi đang mường tượng trong khoảng tháng 10 tới đây, rất nhiều doanh nghiệp đến hạn phải trả lãi trái phiếu. Vậy tiền đâu để trả? Khó khăn sẽ chồng khó khăn. Các dự án do rào cản pháp lý vốn đã hạn chế, nay lại thêm trục trặc nguồn vốn sẽ càng khan hiếm”, ông Đính cho hay.
Theo thống kê của VaRS, nguồn cung các dự án lần đầu vào thị trường, năm 2018 khoảng 200.000 sản phẩm mới, 2019 hơn 100.000, 2020 và 2021 xuống còn 60.000 và 6 tháng đầu năm 2022 còn hơn 20.000 sản phẩm. Đây là sản phẩm chính thống vào thị trường, còn sản phẩm không chính thống (đất nền) tự phát ở các địa phương cũng được tung vào thị trường hơn gấp 1,5 lần so với sản phẩm chính thống.
Theo Chủ tịch VaRS, giai đoạn trước bơm tiền rất dễ vào các hoạt động mua bán sản phẩm đất nền. Cho nên, dòng vốn bơm vào đó gây ra bong bóng và khủng hoảng của thị trường nhanh hơn. Giá cả cũng bị đẩy nhanh hơn, tăng phi mã đặc biệt là giá bán ở nhóm đất nền dẫn đến làn sóng tăng giá của sản phẩm thị trường chính thống như chung cư.
Ông Đính cho rằng, trước tình trạng dòng vốn chảy vào thị trường phi chính thống quá dễ dàng, khiến thị trường đối mặt với nguy cơ bong bóng, việc ngân hàng “nắn” lại dòng vốn để bảo vệ an ninh cho toàn hệ thống là điều hợp lý.
Động thái này không chỉ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản mà còn tác động đến nhóm các ngành nghề có liên quan.
Theo thống kê có khoảng hơn 30 ngành nghề bị ảnh hưởng bởi thị trường bất động sản như: vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất…
Nhóm thứ 3 là khách hàng, gồm người lao động có nhu cầu ở thực nhưng thu nhập thấp, không đủ tiền để mua và phải dùng đến các dòng tín dụng. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng đó thì đầu ra thị trường càng đi xuống.
Cần lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư
Thực tế trên cho thấy, vốn vay và trái phiếu rất quan trọng đối với doanh nghiệp đầu tư bất động sản. Nếu không được khơi thông có thể ảnh hưởng đến nguồn cung, uy tín và hoạt động động kinh doanh của doanh nghiệp.
“Phát hành trái phiếu là công cụ quan trọng có tác dụng với doanh nghiệp, hiện nay các hoạt động phát hành trái phiếu đang bị trục trặc, hiện hoạt động này đang bị cầm chừng và nhỏ giọt”, ông Đính nói.
Từ đó, vị này cho rằng một trong các vấn đề để tháo gỡ khó khăn cho dòng vốn là quy định pháp luật và niềm tin của thị trường, của nhà đầu thứ cấp tham gia vào trong thị trường này. Hiện nay các quy định pháp luật về phát hành trái phiếu chúng ta đã phát hiện vấn đề chưa ổn và cho chỉnh sửa.
Như Nghị định 153/NĐ-CP về chào bán giao dịch trái phiếu doanh nghiệp, Chính phủ đã cho chỉnh lại để tạo ra sự quản lý thông thoáng hơn, có sự giám sát tốt hơn, đặc biệt là để bảo vệ lợi ích cho nhà đầu tư và trong hạn chế rủi ro để tạo niềm tin cho họ.
Tuy nhiên, việc sửa các quy định này chưa hoàn thành. Chủ tịch VaRS mong muốn cần đẩy nhanh, ban hành các quy định để tạo các hành lang…. nhằm tạo niềm tin cho các nhà đầu tư để tiếp tục thúc đẩy hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản có hiệu quả, tốt hơn trong tương lai gần.
Đối với các dòng vốn, theo ông Đính phải có nhiều cấu trúc. Hiện ngân hàng đã nới “room”, mặc dù con số vài trăm nghìn tỷ không thấm tháp gì so với nhu cầu thị trường bất động sản. Tuy nhiên phải hết sức cân nhắc, dòng vốn không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội. Đối với các dự án có tính chất có ích cho xã hội, phải phù hợp nhu cầu sử dụng khai thác kinh doanh mới cho tiếp cận. Tiếp theo là các dự án sắp hoàn thành cần phải tạo điều kiện để tiếp tục hoạt động, mang lại lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế.
Ngoài ra, vị này kiến nghị cần có giải pháp thúc đẩy hoạt động của các loại quỹ như: quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tín thác… ở thị trường bất động sản Việt Nam.
Liên quan đến câu chuyện lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn VNGroup, kiến nghị trong điều phối tín dụng ngân hàng và trái phiếu đối với hoạt động kinh tế xã hội cố gắng cân bằng. Ngoài ra, nếu có biến động về điều hành tài chính thì cần có thông báo, cảnh báo để cho doanh nghiệp để có giải pháp ứng phó, chuẩn bị nguồn vốn khác phù hợp.
