- Hai năm đại dịch hoành hành, điệp khúc bất động sản nghỉ dưỡng đóng băng xuất hiện nhiều trên truyền thông. Thực tế thị trường trong giai đoạn đó ra sao thưa bà?
Tôi không cho rằng bức tranh của bất động sản nghỉ dưỡng ảm đạm như vậy. Thực trạng đóng băng trong giai đoạn dịch bệnh là có nhưng chỉ diễn ra với một số chủ đầu tư không có định hướng, đóng băng ở những khu nghỉ dưỡng thiếu tiềm lực tài chính để triển khai tiếp, ở những khu nghỉ dưỡng chưa hoàn thành. Đóng băng ở giai đoạn dịch còn là ở các thời điểm áp dụng lệnh giãn cách: hạn chế đi lại, tụ tập động người khiến thị trường nghỉ dưỡng không có khách đến thuê ở.
Còn thực tế, thời điểm Covid lại là thời điểm tốt cho việc mua và đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng và bất động sản nói chung. Bởi lẽ, bất động sản trở về giá trị thực, không có hiện tượng lũng đoạn thị trường. Ở một khía cạnh khác, biến cố đại dịch khiến con người trân trọng cuộc sống hơn. Họ nhận ra giá trị của sự tận hưởng cuộc sống mà các chuyến du lịch, các kì nghỉ dưỡng đem lại. Giai đoạn dịch bệnh, tôi nhận thấy rõ sự hình thành một tập khách hàng mới tìm mua các bất động sản nghỉ dưỡng không phải với mục đích trước nhất là đầu tư mà họ mua với mục đích nâng cao chất lượng sống, chăm sóc sức khỏe thể chất và tinh thần. Ngôi nhà thứ hai trở thành một chốn đi về sau ngôi nhà thứ nhất để họ và người thân được trải nghiệm các tiện ích, dịch vụ trong môi trường, không gian đậm chất nghỉ dưỡng, tránh xa sự xô bồ, chật hẹp tại các phố thị vốn tiềm ẩn nguy cơ lây nhiễm bệnh tật.
- Thưa bà, đại dịch Covid-19 đã tạo nên những chuyển biến như thế nào trong nội tại dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng?
Dòng nghỉ dưỡng trước đây được mua với mục đích đầu tư là chính. Nhà đầu tư sau khi mua sẽ giao lại cho chủ đầu tư vận hành và khách hàng có thể ở một số lượng ngày nhất định trong năm, khoảng 20-30 ngày. Tuy nhiên, biến cố dịch bệnh đã tạo nên sự xoay chiều. Bắt nguồn từ nhu cầu của thị trường, bất động sản nghỉ dưỡng xuất hiện dòng sản phẩm vừa có thể ở vừa có thể cho thuê. Đó là sản phẩm nghỉ dưỡng đi kèm với sổ đỏ lâu dài. Ở đây, nhu cầu ở bắt nguồn từ việc kiếm tìm một không gian sống mang tính chất “trốn dịch” của người tiêu dùng. Khi thị trường tốt, họ có thể cho thuê sản phẩm đó nhằm tăng chi phí lợi nhuận.
Dòng sản phẩm nghỉ dưỡng đi kèm với sổ đỏ lâu dài, có đơn vị vận hành để cho thuê trong khoảng thời gian khách hàng không ở nhưng đồng thời khách hàng vẫn có thể ở nếu như không muốn cho thuê là một chuyển biến đáng chú ý trong đại dịch. Sản phẩm này được định danh là homeliday, vừa là “home - nhà”, vừa là “holiday - kì nghỉ”.
- Với sự chuyển biến này, có phải dòng sản phẩm homeliday đang áp đảo trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng?
Ở thời điểm này, dòng sản phẩm sổ đỏ đó cũng bị thu hẹp do nguồn cung không nhiều. Còn với dòng sản phẩm nghỉ dưỡng 50 năm thì giá của nó cũng đã quay về với giá trị thực. Ngày xưa thì dòng sản phẩm này hút khách mua bởi cam kết trả lãi lên tới 10%, thậm chí 12%. Nhưng sau một thời gian thì chủ đầu tư cũng nhận thấy là cái cam kết trả lãi rơi vào 10-12% đấy là không thể. Một số đơn vị vận hành đã phải viết thư cáo lỗi với khách hàng khi không đủ khả năng để chi trả cho cam kết 10% đó. Nói đúng ra, đằng sau những mức cam kết hấp dẫn thì chủ đầu tư đã cộng cam kết vào giá bán khiến giá thành bị đẩy lên cao, sau đó lấy tiền đó để trả khách hàng. Tôi cho rằng rất khó bền lâu với cách thức kinh doanh đó. Nhà đầu tư sẽ mất niềm tin vào sản phẩm khi các cam kết đổ vỡ.
Khi dòng sản phẩm nghỉ dưỡng 50 năm quay về với giá trị thực, không kèm theo những cam kết ảo thì bài toán đầu tư trở nên khả quan hơn khi khách hàng có thể chỉ cần đến 10-20 năm để hòa vốn. Họ khai thác cho thuê ở những năm còn lại. Khi hết thời hạn sở hữu 50 năm, nhà đầu tư cũng không phải quá lo lắng vì quyền sở hữu của họ tiếp tục được gia hạn.
- Trong vai trò một đơn vị phân phối, bà có những tiêu chí nào trong lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng để đưa đến tay các nhà đầu tư sản phẩm tốt?
Tôi lựa chọn sản phẩm ở những thị trường nghỉ dưỡng tiềm năng như Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Hội An (Quảng Nam), Hạ Long (Quảng Ninh). Đấy là những nơi có sự phát triển tốt về du lịch kéo theo nhu cầu lớn về lưu trú, nghỉ dưỡng và thương mại. Bên cạnh đó, tôi lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, có tâm. Họ là những chủ đầu tư luôn mong muốn đưa được sản phẩm đến tay người tiêu dùng - những người có thể khai thác giá trị sản phẩm. Đó là giá trị từ khai thác du lịch, tạo ra được công ăn việc làm cho người dân, tạo ra dòng tiền, tạo ra giá trị bền vững thay vì việc chỉ có mua chênh bán lệch. Trong vai một đơn vị phân phối, tôi luôn chọn những chủ đầu tư cùng một tầm nhìn là mang thành quả đến cho khách hàng. Khi khách hàng – nhà đầu tư có thành quả tức là mình có thành quả.
- Bà nhận định thế nào về các thông tin kiểm soát tín dụng vào bất động sản thời gian gần đây, chắc chắn bất động sản nghỉ dưỡng sẽ bị ảnh hưởng lớn từ động thái này?
Về việc kiểm soát tín dụng bất động sản, tôi cho rằng nhà nước nên theo kinh tế thị trường bởi Việt Nam vừa mới thoát khỏi đại dịch Covid -19, cần các nguồn lực để thúc đẩy nền kinh tế. Nhà đầu tư bây giờ rất thông minh. Dù có tín dụng hay không có tín dụng thì khi có một lượng tiền nhất định, người có nhu cầu sẽ vẫn đầu tư. Nếu có sự hỗ trợ tín dụng, việc đầu tư có thể nhiều hơn, thuận lợi hơn.
Việc kiểm soát tín dụng sẽ gây ảnh hưởng đến việc phát triển các dự án khiến các dự án bị chậm hơn trong khâu triển khai do thiếu vốn khiến nguồn cung ít hơn. Nguồn cung ít trong khi lực cầu thị trường lớn là nguyên nhân khiến giá bất động sản liên tục tăng.
Nhà nước có thể điều tiết tín dụng nhưng hạn mức đó nên thay đổi theo năm, thay đổi theo nhu cầu. Hai năm qua thị trường khó khăn nhưng hạn mức vẫn còn. Năm nay kinh tế tốt hơn thì hạn mức cần tăng lên, để kích thích dòng tiền chảy vào nhiều lĩnh vực, thúc đẩy sự phát triển. Với bất động sản, nhà nước cần có định hướng tốt, thay vì siết tín dụng. Siết tín dụng chỉ khiến dòng tiền chuyển từ kênh này sang kênh khác, khi đó có thể những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm sẽ tham gia những kênh đầu tư mới chưa được nhà nước ra cơ chế kiểm soát kịp thời, khiến rủi ro tăng cao
- Cảm ơn bà vì cuộc trò chuyện này!
