Giá trị tương lai (FV) là giá trị kỳ vọng của tài sản dựa trên tỷ suất sinh lợi giả định của nó trong suốt thời gian đầu tư. Giá trị tương lai hữu ích trong việc tính toán sự tăng trưởng của các khoản đầu tư có thể dự đoán được. Tất nhiên, hãy nhớ rằng công thức giá trị tương lai không phải lúc nào cũng chính xác.
Việc tính toán giá trị tương lai có thể giúp bạn nắm bắt tỷ lệ lợi nhuận ròng trên tổng chi phí đầu tư (ROI) tiềm năng của bất động sản đầu tư.
Cách tính giá trị tương lai của bất động sản
Có hai cách tính giá trị tương lai của bất động sản:
Đầu tiên, công thức để tính toán giá trị tương lai giả định tốc độ tăng trưởng không đổi với một khoản thanh toán duy nhất, không thay đổi trong suốt thời gian đầu tư:
FV = I x [1+ (R x T)]
Trong đó:
FV = Giá trị tương lai
I = Số tiền đầu tư (đôi khi được biểu thị bằng giá trị hiện tại)
R = Lãi suất
T = Số năm
Công thức này giả định lãi suất đơn giản, trong đó lãi suất chỉ áp dụng cho tiền gốc hoặc số tiền đầu tư ban đầu. Lãi suất đơn giản là loại phổ biến nhất cho các khoản vay thế chấp.
Hãy xem xét công thức tính giá trị tương lai của bất động sản đầu tư có thế chấp dựa trên lãi suất cố định (hoặc đơn giản). Các loại thế chấp phổ biến nhất là thế chấp có lãi suất cố định 15 - 30 năm. Các khoản thế chấp lãi suất cố định không biến động theo thị trường. Thay vào đó, lãi suất vẫn giữ nguyên trong toàn bộ thời hạn của khoản vay, cũng như các khoản thanh toán hàng tháng của bạn đối với khoản thế chấp.
Số tiền bạn sẽ trả thay đổi theo thời hạn của khoản vay (hoặc cách phân bổ). Chẳng hạn, với khoản vay có thời hạn 15 năm bạn sẽ trả tổng lãi suất ít hơn so với người vay thế chấp lãi suất cố định 30 năm. Tuy nhiên, các khoản thanh toán hàng tháng sẽ ít hơn với khoản vay dài hạn.
Việc tính toán giá trị tương lai rất hữu ích trong lĩnh vực bất động sản vì bản chất của các khoản vay truyền thống: Với khoản vay thế chấp lãi suất cố định, bạn có thể tính toán chi phí tài chính hàng tháng chính xác của mình (bao gồm một số chi phí như sửa chữa và thiệt hại không được bảo hiểm), và tính tiền thuê thích hợp. Bạn nên thực hiện quy tắc 1% để đánh giá liệu thu nhập cho thuê một bất động sản có phù hợp với giá mua hay không. Quy tắc 1% trong đầu tư bất động sản có nghĩa là tiền thuê hàng tháng của bất động sản phải bằng hoặc không thấp hơn 1% giá mua của bất động sản đó.
Một cách khác để tính giá trị tương lai của bất động sản là xác định tốc độ tăng trưởng dự kiến của bạn trước tiên. Công thức cho tỷ lệ tăng trưởng là:
Tăng trưởng trong tương lai = (1 + chỉ số giá nhà) ^ năm
Giá trị tương lai = tăng trưởng trong tương lai x giá trị hiện tại của bất động sản
Chẳng hạn, từ năm 1991 đến năm 2018, chỉ số giá nhà của Hoa Kỳ cho thấy giá nhà ở đã tăng 3,4% trên toàn quốc, mà bạn có thể biểu thị bằng số thập phân, hay 0,034. Nếu bạn mua một bất động sản với giá 250.000 đô la (khoảng 5,8 tỷ đồng) và muốn ước tính giá trị của nó trong 15 năm, bạn sẽ tính toán hệ số tăng trưởng trong tương lai theo cách này:
Tăng trưởng trong tương lai = (1 + 0,034) ^ 15 = 1,65
Sau đó, bạn sẽ nhân hệ số này với giá trị hiện tại của bất động sản để tìm ra giá trị tiềm năng trong tương lai:
Giá trị tương lai = 1,65 x 250.000 đô la = 412.500 đô la (khoảng 9,6 tỷ đồng)
Do đó, bất động sản trị giá 250.000 đô la (khoảng 5,8 tỷ đồng) của bạn trong 15 năm được dự đoán giá trị tương lai là 412.500 đô la (khoảng 9,6 tỷ đồng). Hãy nhớ rằng ước tính giá trị tương lai theo cách này không hoàn toàn chính xác. Bởi tỷ lệ hàng năm có thể thay đổi trong các giai đoạn khác nhau.
Những điều cần lưu ý
Hãy nhớ rằng, giá trị tương lai là không chắc chắn. Lý do là bởi giá trị tương lai không có cách nào để dự đoán một sự kiện bất ngờ như dân số đột ngột di cư vì một sự kiện thế giới, khiến một số thị trường nhà đất tăng và một số thị trường khác giảm xuống. Tuy nhiên, giá trị trương lai có thể là một phép tính hữu ích khi bạn đang cố gắng tìm ra cách phân bổ các khoản đầu tư của mình.
Hãy cân nhắc tính toán giá trị trong tương lai với các công thức khác sẽ giúp dự đoán chính xác hơn sự tăng trưởng của khoản đầu tư bất động sản của bạn.
