Thông tin trên được chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đưa ra trong buổi báo cáo về thị trường bất động sản vừa diễn ra sáng 7/7.
Nghẽn dòng vốn vào bất động sản
Theo ông Hiển, trong nhũng tháng đầu năm 2022, các công ty bất động sản gặp khó khăn trong việc huy động nguồn vốn. Tuy nhiên, việc dòng vốn từ các ngân hàng đổ vào thị trường bất động sản bị hạn chế không phải vì bị siết mà vì ngân hàng không thu hồi vốn kịp kế hoạch.
Ông Hiển giải thích, các nhà băng huy động vốn ngắn hạn, trong khi có những ngân hàng cho vay đến 80% giá trị căn hộ (thay vì 70% như trước đây), thời hạn vay cũng kéo dài hơn từ 20-30 năm (thay vì 10-15 năm như trước đây). Chính vì vậy, dễ dàng nhìn thấy các ngân hàng đang có cuộc đua ngầm tăng lãi suất huy đồng để thu hút thêm nguồn vốn.
“Ngân hàng đang co lại nguồn vốn không chỉ vì Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng mà trong cấu trúc vốn của ngân hàng buộc phải kiểm soát lại”, ông Hiển nói.
Với kênh chứng khoán, dù tăng rất nhanh nhưng đa phần người được hưởng lợi là các nhà đầu tư, còn các doanh nghiệp lại không tăng được nội lực của mình.
Với kênh thứ ba là trái phiếu, sau giai đoạn tăng nóng vào năm 2020-2021, bước sang năm 2022 nhiều doanh nghiệp bất động sản không thể phát hành trái phiếu được do không đáp ứng được tiêu chuẩn phát hành theo quy định. Chuyên gia này dự báo, kênh trái phiếu sẽ tiếp tục khó trong năm nay.
Nói về việc tín dụng vào bất động sản bị hạn chế, ông Hiển cho rằng thực tế dòng vốn từ ngân hàng đã chảy rất mạnh vào thị trường bất động sản.
Chuyên gia này lấy ví dụ, trước đây hầu như ngân hàng không cho vay mua đất mà chủ đầu tư phải bỏ vốn để đền bù, mua đất, sau đó lập dự án thì ngân hàng mới cho vay. Tuy nhiên, hai năm gần đây ngân hàng cho vay đóng tiền sử dụng đất, đền bù để có đất.
“Trong thống kê, tín dụng cho vay bất động sản về tiền sử dụng đất đạt 100.000 tỉ đồng, chiếm 12% trong tổng dư nợ tín dụng bất động sản. Chúng ta nói rất nhiều về sự phát triển của bất động sản công nghiệp, nhưng chỉ có 4,3% vốn vào bất động sản, còn lại vào đất ở theo nhiều hình thức”, ông Hiển phát biểu thêm.
Theo ông Hiển, ngoài việc cho vay hết room tín dụng với doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng thương mại còn mua trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Theo thống kê của bộ tài chính, con số này ở mức trên 50%. Số tiền 1,2 triệu tỉ của trái phiếu doanh nghiệp có 800.000 tỉ của công ty bất động sản hoặc công ty xem như bất động sản.
Như vậy, trong bốn nguồn vốn chảy vào thị trường bất động sản hiện nay thì có đến ba nguồn vốn đều đang quay đầu trong năm 2022. Chỉ có giải ngân vốn FDI tăng mạnh được xem là tín hiệu tích cực.
Cụ thể, đến tháng 6/2022, vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài ước đạt gần 10,06 tỉ USD, tăng 8,9% so với cùng kỳ năm 2021. Điều này cho thấy các công ty nước ngoài vẫn đầu tư vào bất động sản thông qua hợp tác và M&A.
Thị trường kém thanh khoản
Nhận định về thị trường bất động sản, ông Hiển cho biết trong 6 tháng cuối năm, thanh khoản và giá bất động sản đều giảm và đây mới chỉ là dấu hiệu bắt đầu. Trong đó, thị trường sẽ giảm thanh khoản mạnh nhất ở khu vực chưa thể khai tác kinh doanh và các bất động sản có giá trị lớn.
Ngoài ra, khả năng giảm giá ở một số phân khúc cũng sẽ xảy ra. Đặc biệt ở các khu vực thị trường quá nóng như đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng, Đất nền nhiều khu vực xa TP.HCM cũng sẽ giảm giá.
Theo ông Hiển, thị trường 6 tháng cuối năm sẽ đối diện với hàng loạt khó khăn. Đầu tiên là việc Nhà nước kiểm soát nguồn vốn của các ngân hàng thương mại đưa vào thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, giá bất động sản đã tăng cao ở nhiều phân khúc và địa phương, lãi suất cho vay tăng. Đặc biệt, các nhà đầu tư đang kẹt vốn và giảm niềm tin về giá bất động sản tiếp tục tăng, do vậy họ chưa vội xuống tiền.
“Chính sự chùn tay của các nhà đầu tư sẽ làm cho bất động sản đi vào giai đoạn suy giảm. Các nhà đầu tư lướt sóng chùn tay chưa mua vội mà đứng ngoài quan sát”, ông Hiển nói.
Chuyên gia này nhận định trong những tháng cuối năm, bất động sản phân lô vùng xa khu vực nông nghiệp sẽ giảm thanh khoản mạnh, có thể sẽ phải cắt lỗ 10-30%; phong trào đầu tư homestay thoái trào. Trong khi thị trường TP.HCM và các đô thị vệ tinh được quan tâm.
Sang năm 2023, kinh tế Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển, từ đó thị trường bất động sản sẽ phục hồi cục bộ. Các dự án hạ tầng lớn hoàn thiện sẽ xuất hiện đầu tư lướt sóng cục bộ ở một số khu vực. Đặc biệt, dòng tiền của các nhà đầu tư trung hạn sẽ giải ngân theo khẩu vị của họ.
