Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp – CTCP (HoSE: BCM) vừa công bố bảo cáo tài chính hợp nhất bản niên 2023 đã soát xét với doanh thu thuần giảm 9% so với báo cáo tự lập, còn 1.885 tỷ đồng; lợi nhuận gộp theo đó cũng giảm 12% so với báo cáo tự lập, xuống còn gần 998 tỷ đồng. Nguyên nhân giảm là do điều chỉnh doanh thu kinh doanh bất động sån.
Các khoản chi phí cũng như doanh thu hoạt động tài chính của BCM gần như không thay đổi so với báo cáo tài chính tự lập. Đáng chú ý, khoản lãi trong công ty liên doanh, liên kết của doanh nghiệp tăng 47% so với báo cáo tự lập, lên gần 214 tỷ đồng.
Kết quả, lợi nhuận sau thuế bán niên năm 2023 của BCM được điều chỉnh giảm 25% so với báo cáo tự lập, xuống còn gần 173 tỷ đồng. Kết quả này cũng giảm tới 87% so với cùng kỳ năm 2022.
Lý giải nguyên nhân khiến lợi nhuận bán niên giảm mạnh sau soát xét, BCM cho biết, do chi phi bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng đáng kể, lần lượt tăng 36% và 21%, lên 397 tỷ đồng và 219 tỷ đồng. Cùng với đó, khoản lãi trong công ty liên doanh, liên kết còn 214 tỷ đồng, cùng kỳ đạt 573 tỷ đồng.
Do đặc thù phát triển nhiều dự án cùng lúc nên trong thời gian qua BCM đã huy động vốn lớn. Tính đến cuối quý II/2023, tổng dư nợ vay của BCM đạt 15.982 tỷ đồng, trong đó, vay ngắn hạn là 6.264 tỷ đồng và vay dài hạn là 4.951 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ vay/tổng tài sản của BCM đạt 33%, cao hơn so với trung bình ngành.
Giá trị trái phiếu phát hành của BCM đến cuối quý II/2023 đạt 8.300 tỷ đồng, giảm 800 tỷ đồng so với đầu năm. BCM đã thanh toán 500 tỷ đồng trái phiếu đến hạn năm 2023 và 300 tỷ đồng trái phiếu đến hạn năm 2024, qua đó, giúp giảm áp lực trả nợ trái phiếu. Nhưng áp lực vẫn còn đó nếu thị trường bất động sản ảm đạm kéo dài và mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao.
Theo Chứng khoán MB (MBS), mảng kinh doanh Bất động sản cho thuê và nhà ở chiếm 70-80% tổng doanh thu của BCM. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm, doanh thu mảng này giảm mạnh tới 48% so với cùng kỳ. Nguyên nhân là do dự án Khu công nghiệp (KCN) mới chậm triển khai, nhu cầu thuê đất KCN giảm và thị trường bất động sản “đóng băng” buộc công ty phải tạm dừng triển khai một số dự án khiến doanh thu bán bất động sản sụt giảm.
Một số dự án phải dừng triển khai để giảm áp lực về nhu cầu vốn cho công ty. TDC – công ty con của BCM – là chủ đầu tư các dự án TDC Hoà Lợi, TDC Plaza và Unitown – giai đoạn 2 đang gặp khó khăn về tài chính, chậm thanh toán lãi trái phiếu đến hạn. UDJ – BCM đang sở hữu 51% cổ phần – cũng phải dừng triển khai dự án Lake View. Tổng giá trị tồn kho các dự án này đến cuối quý II/2023 là hơn 1.800 tỷ đồng.
MBS đánh giá, mảng KCN tăng trưởng nhờ đưa KCN Cây Trường vào khai thác. Theo đó, cùng với VSIP III, dự án KCN Cây Trường vừa được tỉnh Bình Dương bổ sung vào quy hoạch với diện tích là 700 ha, diện tích đất thương phẩm là 490 ha, vốn đầu tư 5.459 tỷ đồng (vốn tự có chiếm 15% và vốn vay là 85%). Dự án có vị trí thuận lợi khi nằm giáp KCN Bàu Bàng mở rộng nên được kỳ vọng sẽ nhanh chóng thu hút nhà đầu tư bởi nguồn cung đất KCN mới của Bình Dương không còn nhiều.
Ngoài dự án KCN Cây Trường và KCN Bàu Bàng, Bình Dương hiện chỉ còn KCN Lai Hưng (600 ha) và KCN Tân Bình (352 ha). Giá cho thuê ở khu vực này khá cao đạt 140-160 USD/m2, giá tăng trung bình đạt 7-10%/năm. Diện tích đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê của BCM trong thời gian tới tăng lên 940 ha. MBS kỳ vọng, diện tích cho thuê trung bình đạt 20-30 ha/năm, doanh thu năm sau đạt 1.000 tỷ đồng.
Ngoài ra, MBS cũng đánh giá, VSIP là “con gà đẻ trứng vàng” cho BCM. Theo MBS, VSIP là công ty đi đầu trong phát triển KCN xanh, hiện đại tại Việt Nam. VSIP hiện đang sở hữu 11 KCN với diện tích đất 10.000 ha, diện tích đất thương phẩm là 6.600 ha, trải dài trên khắp các khu vực kinh tế trọng điểm tại Việt Nam.
Riêng VSIP III Bình Dương được xây dựng trên quỹ đất rộng 1.000 ha với vốn đầu tư hơn 6.400 tỷ đồng. Dự án có vị trí đắc địa được kỳ vọng thu hút đầu tư vào dự án “xanh”, điển hình là dự án nhà máy LEGO (Đan Mạch) khởi công từ cuối năm 2022 có tổng diện tích 44 ha với vốn đầu tư 1,3 tỷ USD.
Ngoài ra, VSIP đang nghiên cứu phát triển thêm một số dự án tại Bắc Ninh, Nghệ An, Cần Thơ, Quảng Trị. MBS kỳ vọng, VSIP sẽ cho thuê được 200 – 250 ha/năm, giá thuê tăng 8-12%/năm giúp doanh thu năm 2023 và 2024 lần lượt đạt 7.720 tỷ đồng, giảm 13% so với cùng kỳ và 7.994 tỷ đồng, tăng 4% so với cùng kỳ.
“VSIP ngày càng đóng góp lớn vào lợi nhuận của BCM. Tỷ trọng lợi nhuận VSIP mang lại cho BCM năm 2018 là 27%, đến năm 2022 đã tăng lên 66%. Chúng tôi dự phóng lợi nhuận của VSIP đạt 2.780 tỷ đồng, tăng 23% so với cùng kỳ, chiếm 63% lợi nhuận ròng của BCM trong năm 2023”, MBS nhận định.
Từ những nhận định trên, MBS dự phóng kết quả kinh doanh năm 2023 của BCM ghi nhận doanh thu đạt 8.270 tỷ đồng, tăng 27% so với cùng kỳ và Lợi nhuận ròng đạt 2.168 tỷ đồng, tăng 29% so với cùng kỳ, với các giả định: Diện tích cho thuê tăng trưởng tốt nhờ KCN Cây Trường được đưa vào khai thác; Giá cho thuê đất tăng trưởng từ 7-10%/năm nhờ nằm ở vị trí thuận lợi tại tỉnh Bình Dương; Và VSIP tiếp tục đóng góp lợi nhuận ổn định cho BCM.
Mặc dù vậy, Công ty Chứng khoán này cũng chỉ ra một số rủi ro đầu tư đối với BCM như: Rủi ro suy thoái kinh tế khiến nhu cầu thuê đất công nghiệp giảm sút; Rủi ro vướng mắc trong giải phóng mặt bằng kéo dài ảnh hưởng đến tiến độ, tăng chi phí, giảm hiệu quả của dự án; Thị trường BĐS ảm đạm kéo dài ảnh hưởng đến dòng tiền của dự án; Rủi ro lãi suất tăng gây áp lực tài chính cho công ty.
