Giao dịch vẫn sôi động
Theo báo cáo về thị trường nhà ở của Cushman & Wakefield, trong vòng 6 tháng đầu năm 2022, thị trường TP.HCM có khoảng 10.700 căn hộ được chào bán, trong đó phân khúc trung cấp chiếm phần lớn thị trường với hơn 9.600 căn. Tương tự, đối với nhà phố và biệt thư có khoảng 194 căn được tung ra trong quý này.
Đối với nhu cầu, số lượng căn hộ bán ra trong quý đạt 9.048 căn, gần bằng với số lượng bán của cả năm 2021 là 10.145 căn. Trong đó, phân khúc trung cấp dẫn đầu mức bán ra với 88% nguồn cầu.
Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, tỷ lệ bán được ghi nhận giảm so với quý trước với 173 căn nhà phố và 45 căn biệt thự, giảm một nửa so với quý trước. Nguyên nhân vì số căn mở bán hạn chế.
Theo Cushman & Wakefield, sự phục hồi kinh tế và sự thay đổi nâng cao mức sống của mọi người, tỷ lệ những hộ trung lưu tại TPHCM cũng đã gia tăng. Các nhà đầu tư đã thích ứng kịp thời để linh hoạt đẩy mạnh cung cấp các sản phẩm phù hợp để đáp ứng được nhu cầu cho các hộ này.
Tương tự, báo cáo quý 2 của JLL cũng cho biết, cùng với sự tăng trưởng từ nguồn cung mới, thị trường căn hộ ghi nhận lượng giao dịch sôi động với tổng lượng bán ra đạt 4.058 căn, tăng 269,3% theo quý. Mức độ hấp thụ căn hộ cao được đóng góp từ quận 12 và Bình Chánh với thị phần lần lượt chiếm 24% và 21%.
Trước động thái kiểm soát tín dụng cho vay bất động sản hạn chế hành vi đầu cơ, nhu cầu mua hiện nay ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt và nhu cầu cho thuê cao.
Giá căn hộ lập đỉnh mới
Cũng theo JLL, mặt bằng giá tại thị trường sơ cấp tăng 8,4% theo quý và 23,5% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức 3.173 USD/m2.
“Giá sơ cấp trung bình tăng mạnh, chủ yếu do sự thay đổi trong giỏ hàng sơ cấp, được chiếm lĩnh bởi các dự án mới có giá bán cao trong khi các dự án có giá bán thấp đã được bán hết. Ngoài ra, việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và sự khan hiếm dự án phân khúc bình dân cũng góp phần vào xu hướng tăng giá”, JLL đánh giá.
Đáng chú ý, Cushman & Wakefield ghi nhận giá bán căn hộ trong quý 2 dao động từ mức trung bình thấp nhất là 1.556USD/m2, (tương đương 36 triệu đồng) đến trung bình cao nhất đạt 15.009USD/m2, (tương đương 348 triệu đồng). Đối với các dự án biệt thự và nhà phố có mức giá lần lượt là 11.000USD/m2, (tương đương 255 triệu đồng) và 9.300USD/m2, (tương đương 216 triệu đồng).
Với các dự án đã được triển khai hơn 3 quý, giá bán sơ cấp vẫn được giữ ở mức ổn định. Trong khi đó, với các dự án tích hợp quy mô lớn, giá bán sơ cấp tăng trong khoảng 1-3% so với quý trước. Mức dao động giá cả này là để đảm bảo lợi ích cho cả phía đầu tư và những người mua trước đó.
Diễn biến tăng giá không ngừng làm cho thị trường căn hộ rơi vào tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng rõ nét. Trong báo cáo trình Chính phủ bản kiến nghị các giải pháp phát triển thị trường bất động sản bền vững, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết trong 6 tháng đầu năm 2022, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án với tổng số 9.456 căn.
Trong đó, phân khúc nhà cao cấp đang phủ sóng toàn bộ thị trường bất động sản thành phố với 80,13% nguồn cung, phân khúc trung cấp ghi nhận 1.879 căn, chiếm gần 20%. Riêng loại nhà ở thuộc phân khúc bình dân không có căn nào đưa ra thị trường.
Theo Sở xây dựng TP.HCM, đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, tình trạng thiếu hụt nhà ở bình dân đã và đang diễn ra ngày càng trầm trọng từ năm 2017 đến nay khi loại hình nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo thị trường TP.HCM.
Ông Châu đánh giá, thị trường đang rất thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền có giá dưới 2 tỉ đồng/căn và nhà ở xã hội. Điều này tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.
Cụ thể, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM, năm 2020 chỉ chiếm 1%. Năm 2021 và 06 tháng đầu năm 2022 chỉ có nhà ở cao cấp và nhà ở trung cấp, thị trường không còn nhà ở bình dân (0%), trong lúc nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, dự báo đến năm 2023 nguồn cung căn hộ sẽ đạt 30.000-35.000 căn, nhu cầu tiếp tục ổn định đến từ mục đích mua để ở và đầu tư. Khu vực phía đông và phía nam sẽ dẫn đầu thị trường căn hộ.
Trong khi đó, thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM vẫn còn đang trong tình trạng thiếu nguồn cung từ năm 2019 đến nay. Chúng tôi kỳ vọng nguồn cung nhà liền thổ sẽ được cải thiện trong năm 3 năm tới với 7.859 căn cung ứng ra thị trường, được thúc đẩy bởi những chính sách và cam kết của chính quyền trong việc cải thiện các cơ sở hạ tầng ra những khu vực xa trung tâm thành phố.
