Phải rất cố gắng để đảm bảo hoàn thiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua. Tuy nhiên, thực tế có trường hợp dự án đã hoàn thiện xây dựng và được bàn giao, đủ điều kiện cấp sổ hồng nhưng người mua nhà – vốn luôn là đối tượng mong chờ việc này lại “chây ì”, trì hoãn. Mặc dù từ trước đến nay, vẫn có những tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư liên quan đến việc chậm bàn giao sổ hồng.
Lý giải cho nghịch lý này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, trong nhiều trường hợp, người mua cũng không hoàn toàn đúng, chủ đầu tư cũng có nhiều sai phạm.
Trong Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chỉ được phép nhận 95% giá trị hợp đồng, 5% còn lại, khi nào chủ đầu tư ra sổ đỏ, bàn giao dự án cho người mua thì mới được nhận nốt.
Thế nhưng, có tình trạng, chủ đầu tư khi xong sổ đỏ, tức đã hoàn thành nghĩa vụ của họ, bây giờ chỉ còn cần người sở hữu nhà nộp hồ sơ thì người sở hữu nhà xác định chưa cần dùng đến sổ đỏ, và nếu lấy sổ đỏ lại phải nộp một khoản tiền (5%). Từ đó dẫn đến tình trạng, ở nhiều dự án, có người dân không làm thủ tục nhận sổ đỏ, hoặc họ chưa cần gấp nên không vội làm, với họ, chỉ cần có nhà ở là được, chưa cần làm ngay, trong khi chủ đầu tư thì thúc giục.
“Lúc này, chủ đầu tư giục ngược, trong khi thường thì người mua giục chủ đầu tư. Khi bị hối thúc, có những người cần sổ đỏ, họ lên nộp hồ sơ ngay, nhưng có những người chưa cần dùng đến sổ đỏ, cũng không cần sổ đỏ để đi vay thì không lấy, như vậy là chủ đầu tư chịu thiệt thòi”, ông Đính cho hay.
Theo Chủ tịch VARS, vấn đề ở đây là do quy định. Nếu chúng ta quy định trong luật rằng: khi nhận nhà buộc phải nộp 100% giá trị hợp đồng, phần 5% khi chưa có sổ đỏ chuyển vào một tài khoản trung gian, khi chủ đầu tư thực hiện xong sổ đỏ, chuyển giao cho người dân, người dân xác nhận đã nhận thì ngay lập tức giải ngân 5% còn lại mà ngân hàng đang giữ.
Trên thực tế, nhiều người mua cũng có những vấn đề không chuẩn mực, bởi vì khi nhận sổ đỏ, họ phải nộp một khoản tiền nào đó, và họ chưa muốn nhận bởi vì họ chưa sẵn sàng chuẩn bị trả tiền cho chủ đầu tư và chủ đầu tư là người sẽ phải chịu trận, không thu hồi được vốn của mình.
“Một dự án dạng bình thường thì cũng chỉ đâu đó lãi khoảng 10%, không tính những dự án cao cấp. Nên nếu như vậy mà giữ 5% của chủ đầu tư thì rõ ràng rất khó khăn cho doanh nghiệp”, ông Đính nhận định.
Trong số những vấn đề được xem là điểm nghẽn của thị trường bất động sản, pháp lý luôn đứng đầu. Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam về các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam thì yếu tố pháp lý chiếm 50%, vượt qua cả yếu tố tài chính.
Bàn về vấn đề này, ông Đính cho rằng, hầu hết trong các công đoạn của quá trình chuẩn bị đầu tư đều có những vấn đề, từ việc đền bù giải phóng mặt bằng, quy hoạch, giao đất, đến phương pháp lựa chọn chủ đầu tư và đặc biệt nhất là phương pháp tính giá đất, đền bù, nộp tiền sử dụng đất...
Khi thực thi dự án cũng bộc lộ nhiều vấn đề từ cấp phép xây dựng, hoạt động kinh doanh, giao dịch…
Chủ tịch VARS khẳng định việc Chính phủ quyết định sửa các luật là điều tất yếu. Trong đó, Luật Đất đai là căn bản nhất, là gốc của các luật khác, phải điều chỉnh trước tiên. Sau đó, các luật tiếp theo như Luật đầu tư, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, luật quy hoạch cũng phải được xử lý đồng bộ.
Điều này đòi hỏi cần thời gian nhưng hiện đang vướng nhiều nhất là khâu lựa chọn việc giao đất, chấp nhận chủ trương đầu tư, tính giá đất.
Nhiều dự án bị vướng về việc phê duyệt giá đất bao nhiêu, tỷ trọng dự án bị nghẽn chiếm trên 50%.
Hiện nay, có nhiều dựa án đã xong hệ thống hạ tầng, có thể đưa sản phẩm vào kinh doanh. Doanh nghiệp đã bán hàng, theo quy định của luật kinh doanh cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, người mua có thể phải chờ để có thể nhận được sổ đỏ, bởi dự án bị vướng về việc phê duyệt giá đất, chủ đầu tư chưa thể thực hiện nghĩa vụ tài chính.
“Chúng tôi cho rằng các khó khăn này đến cuối năm 2023 nếu không được giải quyết thì khoảng 50% doanh nghiệp bất động sản trên cả nước sẽ rơi vào tình trạng "hôn mê", không thể hồi phục được nữa, đây là vấn đề cực kỳ nguy hiểm”, ông Đính cho biết.
