Phân tích mô hình Trung Quốc và một số gợi mở cho Việt Nam

I. MỞ ĐẦU

Sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) là chỉ báo quan trọng đối với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa nền kinh tế. Tuy nhiên, để thị trường BĐS vận hành minh bạch, hiệu quả và bền vững, cần có khung pháp lý trung gian chặt chẽ. Một trong những quy định trọng tâm đó là sàn giao dịch BĐS, nơi hội tụ các chức năng: môi giới, xác lập hợp đồng, kiểm tra thông tin, kiểm soát rủi ro và tạo lập sự công khai cho thị trường.

Trong bối cảnh chuyển đổi số và cách mạng công nghiệp 4.0, sàn giao dịch BĐS không còn chỉ là nơi trung gian mua bán, cho thuê, cho thuê mua mà đã và đang trở thành một khung pháp lý – công nghệ, đóng vai trò quan trọng trong việc số hóa thị trường, tích hợp dữ liệu đa ngành (đăng ký đất đai, ngân hàng, thuế, công chứng) và hỗ trợ Nhà nước trong công tác điều tiết thị trường. Tại quốc gia đang phát triển như Trung Quốc, khung pháp lý về sàn giao dịch BĐS được Nhà nước tổ chức dưới hình thức công lập, công- tư kết hợp, số hóa và gắn kết với hệ thống quản lý nhà nước. Ngược lại, ở Việt Nam, dù Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã có bước tiến về mặt nhận thức, nhưng thực tiễn vẫn cho thấy vai trò và tính minh bạch trong vận hành sàn giao dịch chưa cao. Tình trạng sàn “ma”, thao túng giá, gian lận hợp đồng, và thiếu cơ sở dữ liệu đáng tin cậy vẫn là những vấn đề nan giải. Từ đó, việc nghiên cứu mô hình sàn giao dịch tại Trung Quốc và từng bước thiết lập được cơ chế pháp lý, công nghệ hiệu quả cho các sàn giao dịch – là vô cùng cấp thiết. Bài viết này nhằm mục tiêu: Làm rõ cơ sở lý luận về thiết chế sàn giao dịch BĐS dưới góc nhìn pháp lý – kinh tế; Phân tích mô hình sàn giao dịch BĐS công lập, tư nhân tại Trung Quốc và đánh giá hiệu quả; chính sách tổ chức sàn giao dịch giữa Trung Quốc và Việt Nam; đề xuất khung pháp lý sàn giao dịch BĐS hiện đại cho Việt Nam trong bối cảnh hiện nay và tương lai , với định hướng Nhà nước kiến tạo và thị trường minh bạch, hiện đại.

II.CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. Khái niệm và bản chất pháp lý của sàn giao dịch kinh doanh bất động sản

Hiện nay trên thế giới pháp luật của các nước có những cách định nghĩa khái niệm khác nhau về sàn giao dịch bất động sản và các học giả cũng vậy.Tại Việt Nam căn cứ tại khoản 10 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về sàn giao dịch bất động sản như sau: “10. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật này”. Như vậy, sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023[1]. Nhưng ở Trung Quốc theo “Biện pháp Quản lý sàn giao dịch bất động sản” do Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị – Nông thôn Trung Quốc (MOHURD) ban hành năm 2015 thì sàn giao dịch bất động sản được định nghĩa như sau: Sàn giao dịch bất động sản là hệ thống thông tin do cơ quan quản lý nhà ở và phát triển đô thị – nông thôn thành lập hoặc hướng dẫn xây dựng, được sử dụng để quản lý thống nhất quá trình giao dịch bất động sản, công bố thông tin và cung cấp dịch vụ giám sát[2]. Mặt khác Theo học giả Trung Quốc Lưu Gia Nguyên (Liu Jiayuan) trong công trình “Reform and Development of Urban Housing Transaction Platforms in China”: “A real estate transaction platform is not only a trading medium but also a public governance tool that integrates administrative, financial, and legal oversight in urban land markets.” (Sàn giao dịch BĐS không chỉ là phương tiện giao dịch mà còn là công cụ quản trị công tích hợp giữa hành chính, tài chính và giám sát pháp luật trong thị trường đất đai đô thị.[3]). Riêng quốc gia phát triển như Hàn Quốc thì khái niệm như sau: “Sàn giao dịch bất động sản là hạ tầng số do cơ quan nhà nước hoặc môi giới được cấp phép vận hành, nhằm nâng cao tính minh bạch, khả năng truy xuất và bảo vệ người tiêu dùng trong thị trường bất động sản.[4]”Về bản chất, sàn giao dịch BĐS không chỉ là chủ thể kinh doanh dịch vụ đơn thuần, mà còn là một công cụ hỗ trợ thị trường có chức năng làm cầu nối thông tin, kiểm chứng điều kiện pháp lý, hỗ trợ định giá và góp phần nâng cao hiệu lực thực thi hợp đồng. Học giả Douglass C. North cho rằng, sàn giao dịch cần được xem xét như một cấu phần thể chế trong hệ sinh thái thị trường BĐS, nơi mà các quy tắc pháp lý, công nghệ và thông tin gặp nhau để giảm thiểu rủi ro pháp lý và chi phí giao dịch (North, 1990; OECD, 2015)[5]. Từ những quan điểm trên cho thấy dàn giao dịch có rất nhiều chức năng và vai trò, trong đó có cả việc giúp nhà nước quản lý về bất động sản , giúp người tiêu dùng kiểm tra tính pháp lý của sản phẩm một cách chặt chẽ thông qua việc áp dụng công nghệ, tác giả cho rằng những nhận định trên hoàn toàn có cơ sở pháp lý và phù hợp với bổi cảnh và chức năng của sàn giao dịch bất động sản.

Như vậy, cách hiểu khá đa dạng nhưng chung quy lại có thể hiểu một cách cơ bản rằng Sàn giao dịch bất động sản (real estate trading floor/real estate exchange platform) là hệ thống các quy định mang tính trung gian phục vụ cho hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, được tổ chức theo mô hình thương mại – pháp lý nhằm cung cấp dịch vụ, lưu trữ dữ liệu và bảo đảm tính minh bạch của giao dịch được quản lý bởi tổ chức, cá nhân.

2.2. Vai trò pháp lý – kinh tế của sàn giao dịch trong thị trường bất động sản

Trong kinh tế thể chế hiện đại, sàn giao dịch là một cơ chế giảm chi phí giao dịch và giảm bất cân xứng thông tin – hai trở ngại cơ bản của thị trường tài sản lớn và phức tạp như bất động sản. Theo Ronald Coase và Douglass North, thị trường chỉ vận hành hiệu quả khi tồn tại các quy tắc trung gian giúp giảm thiểu chi phí thương lượng, kiểm soát rủi ro và thực thi hợp đồng (Coase, 1937; North, 1990)[6]. George Akerlof thì nhấn mạnh rằng thông tin không cân xứng giữa người mua và người bán là nguyên nhân dẫn đến “thị trường không lành mạnh”, nơi sản phẩm xấu lấn át sản phẩm tốt. Sàn giao dịch đóng vai trò đảm bảo thông tin công khai, xác thực và truy xuất được. (Akerlof, 1970)[7]. Tác giả Eugene Fama với lý thuyết thị trường hiệu quả cũng cho rằng một thị trường hoạt động hiệu quả cần phản ánh đầy đủ thông tin vào giá – điều mà sàn giao dịch có thể hỗ trợ thông qua hệ thống dữ liệu công khai, minh bạch và chuẩn hóa[8]. Do đó, xét về phương diện pháp lý, sàn giao dịch cần được đặt dưới một khuôn khổ điều chỉnh chặt chẽ, bảo đảm các yếu tố: (i) điều kiện thành lập và hoạt động rõ ràng; (ii) cơ chế công khai minh bạch dữ liệu; (iii) nghĩa vụ pháp lý trong việc giám sát và lưu trữ thông tin; và (iv) trách nhiệm liên đới khi phát sinh tranh chấp; (v) tham khảo, nhận định cơ bản về giá cả sản phẩm bất động sản .

2.2.1. Vai trò pháp lý của sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản (SGD BĐS) có vai trò như một tổ chức trung gian bảo đảm tính minh bạch, hợp pháp và an toàn pháp lý cho các giao dịch trong thị trường bất động sản. Cụ thể: Đảm bảo pháp lý cho giao dịch, vai trò kiểm tra, xác minh pháp lý đối với các tài sản giao dịch: quyền sở hữu, tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, thế chấp).Là nơi cung cấp dịch vụ pháp lý: tư vấn hợp đồng, kiểm tra tình trạng pháp lý, công chứng – chứng thực, hoặc kết nối với tổ chức có chức năng này. Mặt khác đây là công cụ thực thi chính sách nhà nước SGD BĐS có thể là cánh tay nối dài của nhà nước để thực thi chính sách điều tiết thị trường: kiểm soát giá cả, thông tin thị trường, quản lý nguồn cung. Ví dụ: Trung Quốc sử dụng sàn giao dịch công (public trading platform) để buộc các doanh nghiệp công khai giao dịch, qua đó giảm đầu cơ, rửa tiền, gian lận thuế.

2.2.2. Vai trò kinh tế của sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch cũng là tổ chức kinh tế trung gian, tạo điều kiện thuận lợi cho lưu thông hàng hóa bất động sản, qua các cơ chế:

Tăng tính thanh khoản cho thị trường, là nơi tập trung cung – cầu bất động sản, giúp giao dịch diễn ra nhanh chóng hơn, hạn chế tình trạng tài sản bị “đóng băng”.

Ví dụ: Theo lý thuyết thị trường hiệu quả (Efficient Market Hypothesis)[9], thông tin đầy đủ và minh bạch là điều kiện cần để tài sản được định giá hợp lý – vai trò mà sàn có thể cung cấp. Bên cạnh đó còn giúp giảm chi phí giao dịch, khi thị trường có quá nhiều thông tin, thiếu kiểm chứng, chi phí tìm kiếm và xác minh thông tin cao – sàn có thể đóng vai trò giảm chi phí giao dịch (transaction cost theory – Coase, 1937), gồm chi phí tìm kiếm khách hàng, chi phí đàm phán, chi phí ký kết, chi phí phòng ngừa rủi ro pháp lý, nơi tập trung dữ liệu: giá, số lượng giao dịch, loại hình bất động sản, quy mô giao dịch… qua đó giúp hình thành cơ sở dữ liệu cho chính sách nhà nước và dự báo thị trường. Đặc biệt có thể hỗ trợ chức năng phân tích tín hiệu thị trường, giúp doanh nghiệp và nhà nước ra quyết định đầu tư và điều tiết hiệu quả hơn. Ngoài ra sàn là kênh huy động và phân bổ vốn. Trong một số mô hình hiện đại (ví dụ: REITs, token hóa bất động sản), sàn giao dịch còn là nơi kết nối tài chính, hỗ trợ tạo điều kiện cho nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường vốn bất động sản.

2.3. Mối liên hệ giữa chủ thể kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản và nguyên tắc pháp quyền trong thị trường

Trong mô hình Nhà nước pháp quyền thị trường (Rule of Law in Market Economy), sự tồn tại của sàn giao dịch như một thiết chế độc lập, minh bạch và công nghệ hóa chính là biểu hiện của quá trình định chế hóa thị trường (Tại Trung Quốc). Việc giao dịch thông qua sàn giúp nhà nước thực hiện chức năng: (i) Quản lý và giám sát giao dịch dân sự có yếu tố kinh tế lớn; (ii) Chống thất thu thuế thông qua việc truy vết dòng tiền và định giá chuẩn hóa; (iii) Ngăn ngừa tội phạm kinh tế, đặc biệt là rửa tiền và thao túng giá thị trường; (iiii) Bảo vệ người tiêu dùng trong giao dịch tài sản có giá trị lớn, phức tạp về pháp lý. Từ góc nhìn của Luật học và Công nghệ (Law & Tech), sàn giao dịch ngày nay không chỉ là không gian vật lý mà còn là nền tảng số hóa, nơi các quy tắc pháp luật được tích hợp vào hệ thống vận hành kỹ thuật số như hợp đồng tiền điện tử, chữ ký số, cơ sở dữ liệu tập trung, và cơ chế định giá tự động bằng AI.

Sàn giao dịch kinh doanh bất động sản là hệ thống quy định trung gian đóng vai trò then chốt trong đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả và an toàn pháp lý trong các giao dịch liên quan đến quyền tài sản đối với bất động sản. Từ góc nhìn pháp lý, sàn giao dịch BĐS là một khung pháp lý trung gian, thực hiện chức năng kết nối cung cầu, xác lập và thực hiện giao dịch, bảo đảm công khai thông tin, đồng thời hỗ trợ giải quyết tranh chấp thông qua công cụ kiểm chứng và giám sát giao dịch. Theo lý luận thể chế hiện đại, sàn giao dịch là công cụ thực thi chính sách công trong điều tiết thị trường (institutional instruments of regulatory governance), tương tự như sàn chứng khoán hay sàn hàng hóa tập trung. Khi được xây dựng và vận hành theo quy chuẩn pháp lý, sàn giao dịch sẽ hạn chế được các giao dịch "chui", giảm thiểu rủi ro lừa đảo, thao túng giá và rửa tiền trong thị trường bất động sản. Vấn đề đặt ra là sàn có thể là một chủ thể độc lập có tư cách pháp nhân hoặc sàn là pháp nhân trực thuộc nhà đầu tư kinh doanh dịch vụ sàn bất động sản. Nếu sàn là pháp nhân trực thuộc chủ sở hữu thì mối liên hệ trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi sẽ gắn liền với nhau, điều này thể hiện rằng trong đăng kí kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch cần có quy định quyền và nghĩa vụ rõ ràng, chi tiết. Hoặc trong trường hợp sàn là một tổ chức không có tư cách pháp nhân mà phụ thuộc hoàn toàn chủ sở hữu kinh doanh dịch vụ sàn như ở Việt Nam thì vài trò đại diện, chịu trách nhiệm trước pháp luật hoàn toàn thuộc về chủ sở hữu kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó các hành vi như cung cấp thông tin sai lệch, thao túng giá, lừa đảo... là hành vi xâm hại trật tự pháp lý của thị trường và vi phạm nguyên tắc pháp quyền thì chủ kinh doanh dịch vụ sàn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và cần được xử lý nghiêm minh.

2.4. Các chuẩn mực quốc tế liên quan đến tổ chức và quản lý sàn giao dịch kinh doanh bất động sản.

Hiện nay, chưa có một điều ước quốc tế đa phương chuyên biệt nào quy định riêng về tổ chức sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, nhiều chuẩn mực pháp lý quốc tế liên quan được ghi nhận từ các tổ chức như: OECD (2021): Đề xuất tăng cường "tính minh bạch trong định giá và giao dịch bất động sản", bao gồm quy định về công bố thông tin, cơ chế đấu giá, và truy xuất lịch sử quyền sử dụng đất. UNCITRAL – Luật Mẫu về Giao dịch Thương mại Điện tử (1996) và Luật Mẫu về Hợp đồng Điện tử (2005): Khuyến nghị xây dựng các giao dịch bất động sản điện tử (e-real estate transactions) gắn với hạ tầng pháp lý tin cậy (trusted digital environment). World Bank (2020): Trong báo cáo "Doing Business", đã nhấn mạnh việc cải cách thủ tục đăng ký tài sản và xây dựng cơ chế sàn giao dịch điện tử như một yếu tố nâng cao chỉ số hiệu quả quản trị đất đai và môi trường đầu tư[10]. Từ các khuyến nghị nêu trên, có thể khẳng định rằng sàn giao dịch BĐS hiện đại cần vận hành trên nền tảng: Pháp lý minh bạch, kỹ thuật số hóa quy trình, liên thông dữ liệu đăng ký – thuế – tư pháp, cơ chế giám sát độc lập và có trách nhiệm giải trình. Trong tiến trình chuyển hóa nền kinh tế từ mô hình hành chính sang mô hình thị trường có điều tiết, sự vận hành minh bạch, hiệu quả và ổn định của thị trường bất động sản đóng vai trò thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững và an sinh xã hội. Trong bối cảnh đó, thiết chế sàn giao dịch bất động sản xuất hiện như một công cụ pháp lý – kỹ thuật quan trọng để điều tiết thị trường, bảo đảm tính hợp pháp, hiệu lực và khả năng truy xuất của các giao dịch tài sản có giá trị lớn.

Từ góc độ học thuật, có thể tiếp cận sàn giao dịch BĐS trên ba trục lý luận chính: (i) kinh tế học thể chế mới (New Institutional Economics), nhấn mạnh vai trò trong giảm chi phí giao dịch và kiểm soát rủi ro; (ii) học thuyết bất cân xứng thông tin (Information Asymmetry), trong đó sàn giúp cung cấp thông tin minh bạch để bảo vệ các bên tham gia; và (iii) tiếp cận pháp quyền số (Digital Rule of Law), theo đó, tích hợp công nghệ vào thiết chế pháp lý giúp tăng cường tính minh bạch, trách nhiệm giải trình và hiệu quả quản trị thị trường. Tiếp cận công nghệ pháp lý và mô hình Law & Tech, lý thuyết pháp quyền số (Digital Rule of Law) cho rằng các thể chế công như tòa án, cơ quan hành chính và sàn giao dịch phải tích hợp công nghệ để bảo đảm quyền tiếp cận công lý, công bằng và minh bạch. Các sàn giao dịch bất động sản số có khả năng liên thông với cơ sở dữ liệu đất đai, ngân hàng, thuế và công chứng giúp thiết lập một nền tảng pháp lý – kỹ thuật hoàn chỉnh để giao dịch an toàn. Việc tích hợp AI và Big Data còn giúp định giá bất động sản công bằng, cảnh báo rủi ro giao dịch và chống gian lận hiệu quả hơn. Sau đây là một số tổ chức quốc tế liên quan đến sàn giao dịch BĐS có giá trị tham khảo đối với các quốc gia đang phát triển trong đó có Việt Nam chúng ta: OECD là tổ chức minh bạch thị trường, dữ liệu giá, truy xuất thông tin tài sản; World Bank hướng dẫn xây dựng hệ thống sàn giao dịch minh bạch, số hóa; FIABCI/UN-Habitat khung phát triển sàn giao dịch góp phần phát triển nhà ở bền vững;UNCITRAL Cơ sở pháp lý cho thương mại điện tử trong BĐS; ISO là chuẩn dữ liệu đô thị và chỉ số truy cập thông tin nhà đất; FATF tổ chức kiểm soát rửa tiền, xác minh khách hàng giao dịch BĐS; UN là nguyên tắc nhân quyền trong kinh doanh, bảo vệ người dùng sàn. Đây là cơ sở quan trọng để Việt Nam tiếp cận các chuẩn mực hiện đại của quốc tế.

III. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ MÔ HÌNH SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

Hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động sàn giao dịch bất động sản (BĐS) tại Việt Nam hiện nay bao gồm nhiều văn bản pháp luật quan trọng, trong đó chủ yếu là Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (thay thế Luật 2014), Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, cùng các nghị định và thông tư hướng dẫn. Các quy định này tạo nên nền tảng pháp lý cho việc thành lập, vận hành, giám sát và xử lý vi phạm của các sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam không được xem là một thiết chế độc lập, không phải là chủ thể có tư cách pháp nhân trong quan hệ pháp luật, điều này hoàn toàn khác với quốc gia láng giềng chúng ta là Trung Quốc và một số nước trên thế giới là sàn giao dịch là một chủ thể có tư cách pháp nhân trong quan hệ pháp luật và chịu trách nhiệm độc lập trước hoạt động của mình.

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, sàn giao dịch BĐS không còn là yêu cầu bắt buộc đối với mọi giao dịch BĐS như trước đây, mà được định hướng phát triển theo cơ chế khuyến khích. Tuy nhiên, Luật vẫn quy định một số điều kiện thành lập, tiêu chuẩn hoạt động và nghĩa vụ thông tin đối với sàn giao dịch, bao gồm: Điều kiện về nhân sự và cơ sở vật chất. Nghĩa vụ công bố thông tin dự án, thông tin pháp lý, giá cả.Trách nhiệm lưu trữ, bảo mật thông tin và dữ liệu giao dịch.Mặc dù đã có những cải tiến so với Luật 2014, hệ thống pháp luật hiện hành vẫn thiếu các quy định rõ ràng về chuẩn hóa công nghệ, số hóa hoạt động giao dịch, và cơ chế liên thông dữ liệu giữa các sàn với cơ quan quản lý nhà nước. Thị trường BĐS năm 2024 mặc dù ghi nhận những tín hiệu tích cực nhưng vẫn chưa hết khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc của thị trường. Tình trạng khó khăn trên thị trường BĐS tiếp tục kéo dài đến nay, chủ yếu do những vướng mắc về mặt pháp lý trong thị trường BĐS còn nhiều[11].

Thực trạng vận hành sàn giao dịch BĐS ở Việt Nam, trong thực tiễn, hoạt động của các sàn giao dịch BĐS ở Việt Nam còn nhiều hạn chế và chưa đạt được vai trò là công cụ quan trọng bảo đảm tính minh bạch, công khai và an toàn cho thị trường BĐS. Nhiều sàn giao dịch được thành lập nhưng không tuân thủ đầy đủ điều kiện pháp lý, hoạt động theo hình thức tự phát hoặc do các chủ đầu tư lập ra nhằm hợp thức hóa quy trình bán hàng, mà không thực hiện đầy đủ chức năng thẩm định, xác minh pháp lý dự án, hay bảo vệ quyền lợi người mua.Theo thống kê, trên phạm vi cả nước có khoảng 1.600 sàn giao dịch bất động sản được thành lập và hoạt động. Nhưng hầu hết số lượng lớn các sàn giao dịch chỉ thực hiện việc quảng cáo, môi giới các dự án bất động sản của chủ đầu tư mà chưa thực sự phát huy hết được chức năng đầy đủ của mình. Mặt khác Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mới chỉ chủ yếu tập trung vào hoạt động môi giới bất động sản là doanh nghiệp cho nên vẫn còn bỏ ngỏ một số vấn đề pháp lý đối với hoạt động môi giới bất động sản của cá nhân, đặc biệt là các cá nhân môi giới bất động sản mang tính tự do, tự phát[12]. Hoạt động giám sát, quản lý từ phía cơ quan nhà nước còn hạn chế khiến cho công tác đánh giá năng lực, chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch chưa hiệu quả[13]. Thị trường ghi nhận sự tồn tại của các "sàn ma", sàn không có đăng ký kinh doanh hoặc hoạt động không có giấy phép, gây rủi ro lớn cho khách hàng. Việc công khai thông tin, niêm yết giá và dữ liệu giao dịch trên các sàn vẫn mang tính hình thức, thiếu sự kiểm chứng và giám sát độc lập. Mô hình hoạt động chủ yếu vẫn là các sàn tư nhân do doanh nghiệp BĐS lập ra để tiêu thụ sản phẩm nội bộ, trong khi sàn công lập hoặc do nhà nước bảo trợ gần như vắng bóng. Các tập đoàn lớn như Vingroup, Novaland, Đất Xanh... đã xây dựng hệ thống phân phối riêng với các sàn tích hợp, tuy nhiên, mức độ minh bạch và kết nối với hệ thống dữ liệu quốc gia còn rất hạn chế.

Từ góc độ pháp lý, hệ thống quy phạm hiện hành chưa bắt buộc toàn bộ giao dịch phải qua sàn, dẫn tới tình trạng phân mảnh và lỏng lẻo trong quản lý. Chính sách về phát triển thị trường BĐS chưa phù hợp, đặc biệt là tính công khai, minh bạch của thị trường rất thiếu và yếu. Nếu thông tin còn mù mờ thì thị trường không thể phát triển lành mạnh, công tác quản lý cũng gặp khó khăn[14]. Bên cạnh đó, chưa có các quy chuẩn kỹ thuật bắt buộc về hạ tầng công nghệ, xác thực điện tử, bảo mật dữ liệu và lưu trữ hồ sơ giao dịch. Về phía quản lý nhà nước, có sự phân tán trách nhiệm giữa các bộ ngành (Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Công an, Bộ Tài chính...), gây khó khăn cho việc phối hợp kiểm soát và xử lý vi phạm. Cơ chế kiểm tra, hậu kiểm còn yếu, chưa có hệ thống giám sát tự động, và thiếu cơ sở dữ liệu giao dịch thống nhất trên toàn quốc. Về phía thị trường, tâm lý người dân vẫn e ngại khi giao dịch qua sàn do thủ tục phức tạp, chi phí cao, thiếu niềm tin vào độ chính xác của thông tin và khả năng bảo vệ pháp lý. Công nghệ số chưa được phổ cập rộng rãi trong giới môi giới BĐS, khiến việc triển khai sàn giao dịch số còn rất hạn chế.Ngoài ra thiếu quy định về sàn điện tử pháp luật chưa theo kịp mô hình sàn trực tuyến, blockchain, smart contract. Chất lượng hoạt động còn phân hóa có sự chênh lệch lớn giữa các sàn chuyên nghiệp và các sàn nhỏ lẻ, thiếu năng lực, cơ chế giám sát hiệu quả cơ quan quản lý thiếu công cụ để kiểm soát giao dịch ảo, kê giá, hoặc thao túng thị trường qua sàn giao dịch bất động sản, đó là những hạn chế cần sớm được khắc phục trong thời gian tới.

IV. PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở TRUNG QUỐC

Pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản (BĐS) ở Trung Quốc được xây dựng với mục tiêu kiểm soát thị trường, đảm bảo minh bạch giao dịch và bảo vệ quyền lợi các bên liên quan. Trung Quốc không có một đạo luật riêng biệt chỉ điều chỉnh về sàn giao dịch BĐS , nhưng hệ thống pháp lý liên quan được thiết kế tương đối đầy đủ, trải rộng trên nhiều văn bản quy phạm pháp luật và chính sách quản lý hành chính.

4.1. Cơ sở pháp lý

Thứ nhất là Luật Nhà ở và Quản lý bất động sản đô thị 1994, sửa đổi 2009 là văn bản pháp luật nền tảng quy định việc mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp và các hoạt động kinh doanh BĐS tại Trung Quốc. Xác lập trách nhiệm của chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong quản lý các sàn giao dịch và thị trường BĐS. Tại Điều 12 ; Điều 27: ghi rõ chính quyền địa phương có quyền thành lập trung tâm giao dịch bất động sản công lập nhằm thực hiện kiểm tra, xác nhận và công bố thông tin giao dịch. Bên cạnh đó Luật Vật quyền – 2007) cũng là luật có những quy định liên quan tới hoạt động của sàn giao dịch bất động sản: Điều 15 – Luật Vật quyền Trung Quốc (2007):“Việc đăng ký bất động sản có hiệu lực từ thời điểm được ghi nhận trong sổ đăng ký. Sau khi đăng ký, bên thứ ba có quyền truy cập vào thông tin này theo quy định pháp luật.”…

Thứ hai, Luật Kinh doanh Bất động sản (luật thực định chưa độc lập – nhưng được điều chỉnh trong các quy định hành chính và pháp luật dân sự). Một số quy định quản lý doanh nghiệp kinh doanh BĐS, bao gồm cả các sàn giao dịch tư nhân, được quy định trong Luật Doanh nghiệp, Luật Thương mại điện tử và các nghị định hành chính liên quan đến ngành xây dựng và bất động sản. Sàn giao dịch BĐS nhà nước vận hành: Ví dụ điển hình là "Trung tâm giao dịch tài sản công Hàng Châu", nơi tất cả quyền sử dụng đất công, tài sản công sản, nhà ở xã hội đều phải giao dịch qua sàn. Cơ chế này tạo điều kiện cho cơ quan thuế, kho bạc và ngân hàng cùng tham gia giám sát, chống thất thu thuế.

Thứ ba, quy định của Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị - nông thôn Trung Quốc (MOHURD) quy định về hệ thống quản lý giao dịch bất động sản và đăng ký quyền sở hữu (2001, đã sửa đổi nhiều lần) yêu cầu các địa phương thiết lập sàn giao dịch BĐS điện tử và hệ thống dữ liệu liên thông giữa các cơ quan: xây dựng, đất đai, thuế, tài chính và ngân hàng. Văn bản hướng dẫn năm 2011 (MOHURD Circular No. [2011] 53) bắt buộc tất cả các thành phố cấp tỉnh phải xây dựng sàn giao dịch bất động sản công lập (“Real Estate Trading Centers”) để: Đăng ký trước giao dịch, công bố giá bán và giá chuyển nhượng, kiểm tra pháp lý các hợp đồng, cung cấp dịch vụ công chứng và kết nối hệ thống ngân hàng – thuế – địa chính.

Thứ tư, quy định địa phương về sàn giao dịch bất động một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Quảng Châu, Thành Đô đã ban hành các quy định riêng để quản lý chặt chẽ hoạt động sàn giao dịch:

Ví dụ: Bắc Kinh (Beijing Municipal Regulation on Real Estate Transaction, 2017): yêu cầu tất cả các giao dịch BĐS phải được xác nhận qua hệ thống điện tử do chính quyền quản lý. Thâm Quyến có Trung tâm Giao dịch BĐS Nhà nước (Shenzhen Real Estate Exchange Center) hoạt động như một cơ quan bán công, có chức năng kiểm soát toàn bộ giao dịch nhà đất đô thị.

Thứ năm là hướng dẫn kỹ thuật và chuyển đổi số, Trung Quốc thúc đẩy chuyển đổi số giao dịch BĐS qua:Sàn giao dịch số hóa, tích hợp AI & Blockchain, chữ ký điện tử, mã hóa hợp đồng và mã định danh tài sản. Thông tư 2019 của MOHURD và Bộ Tài nguyên (Notice on Accelerating the Construction of an Integrated Real Estate Information Platform (Ban hành ngày 26 tháng 12 năm 2019) quy định kết nối hệ thống giao dịch BĐS với hệ thống đăng ký đất đai, thuế điện tử và ngân hàng số.

4.2. Các nguyên tắc cơ bản quản lý sàn giao dịch bất động sản ở Trung Quốc

4.2.1. Nguyên tắc công khai, minh bạch thông tin

Mọi thông tin về bất động sản đưa ra giao dịch (chủ sở hữu, tình trạng pháp lý, hiện trạng, quy hoạch, giá...) phải được công khai, trung thực và kiểm chứng.

Thông tin giao dịch, giá cả, phí dịch vụ... được niêm yết rõ ràng và bình đẳng cho mọi bên tham gia. Ví dụ: Ở Trung Quốc, sàn giao dịch công lập tại Bắc Kinh và Thâm Quyến bắt buộc công bố công khai giá trúng thầu, lịch sử sở hữu và quy hoạch đất đai (theo Quy định 2011 của Bộ Nhà ở).

4.2.2. Nguyên tắc trung gian có trách nhiệm

Sàn đóng vai trò là trung gian kết nối giữa bên mua – bên bán, nhưng không được can thiệp hoặc làm sai lệch giao dịch. Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác minh hồ sơ, thông tin tài sản và hỗ trợ các bên tuân thủ đúng quy trình pháp lý.

4.2.3. Nguyên tắc bình đẳng, không phân biệt đối xử

Mọi chủ thể đều có quyền tiếp cận sàn và sử dụng dịch vụ mà không bị phân biệt đối xử, quy trình giao dịch tuân thủ đúng trình tự, không được thiên vị bên nào. Đặc điểm nổi bật các sàn giao dịch bất động sản tại Trung Quốc thường do cơ quan nhà nước địa phương phối hợp với doanh nghiệp tư nhân thành lập và vận hành.

4.2.4. Nguyên tắc an toàn pháp lý và bảo mật thông tin

Giao dịch phải được lập thành văn bản, lưu trữ theo quy định, có khả năng xác thực.Thông tin cá nhân, dữ liệu tài chính và hồ sơ pháp lý của khách hàng phải được bảo mật.

4.2.5. Nguyên tắc ứng dụng công nghệ và chuyển đổi số

Sàn giao dịch hiện đại phải vận hành dựa trên hệ thống quản lý dữ liệu số, truy xuất nguồn gốc, có liên thông với hệ thống đăng ký đất đai, ngân hàng, thuế và cơ quan công quyền. Giao dịch có thể thực hiện qua nền tảng số với xác thực điện tử, chữ ký số và hợp đồng thông minh. Chuẩn mực từ OECD (2021)[15] và UNCITRAL[16] cũng nhấn mạnh nguyên tắc này như là điều kiện nâng cao minh bạch thị trường. Các thiết chế sàn giao dịch bất động sản hiện đại không chỉ là nơi thực hiện giao dịch mua bán, mà còn là hạ tầng thể chế hóa thị trường, tích hợp và truy xuất thông tin, định hướng xây dựng các hệ thống đăng ký số hóa và công khai nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch tài sản.

4.2.6. Nguyên tắc tuân thủ pháp luật và giám sát

Mọi hoạt động của sàn phải tuân thủ luật quốc gia về đất đai, kinh doanh bất động sản, thương mại, thuế, phòng chống rửa tiền.Sàn hoạt động dưới sự quản lý, thanh tra và giám sát của cơ quan chức năng (ở Việt Nam là Sở Xây dựng; ở Trung Quốc là Bộ Nhà ở và chính quyền địa phương).

4.3. Mô hình tổ chức của sàn giao dịch bất động sản ở Trung Quốc

Mô hình tổ chức của sàn BĐS ở Trung Quốc có thể chia làm 3 loại chính:

(1)Sàn giao dịch công lập (Government-run Exchange Platforms) do chính quyền thành phố, quận, hoặc tỉnh đầu tư, trực tiếp quản lý hoặc ủy quyền quản lý. Ví dụ: Sàn giao dịch bất động sản thành phố Thượng Hải, Quảng Châu, Bắc Kinh, Thâm Quyến. Có chức năng: đăng ký giao dịch, xác nhận quyền sở hữu, công khai thông tin, kiểm soát thị trường. (2) Sàn giao dịch bán công (Semi-public Platforms) do các doanh nghiệp nhà nước, tập đoàn công ích, liên doanh giữa nhà nước và tư nhân vận hành. Hoạt động vừa theo quy chế thị trường, vừa phải thực hiện nghĩa vụ công ích theo chỉ đạo từ chính quyền. (3) Sàn giao dịch tư nhân (Private Exchanges) được thành lập bởi doanh nghiệp tư nhân nhưng phải được cấp phép, hoạt động như sàn môi giới điện tử (digital brokerage platforms) như Lianjia (链家), Fang.com, Beike, v.v. chịu sự kiểm soát chặt chẽ về thông tin, an ninh mạng, và thuế.

4.4 . Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch BĐS ở Trung Quốc

Theo quy định tại các văn bản như Luật quản lý bất động sản đô thị, 1994, sửa đổi 2009) và Biện pháp quản lý giao dịch BĐS), điều kiện bao gồm: Tư cách pháp nhân rõ ràng, đã đăng ký theo Luật Doanh nghiệp hoặc Luật pháp nhân công lập. Cơ sở vật chất phù hợp: trụ sở, hệ thống công nghệ thông tin, phần mềm quản lý giao dịch. Đội ngũ nhân viên chuyên môn, gồm cán bộ quản lý, định giá viên, môi giới, luật sư, kế toán viên, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đăng ký và giám sát (thường là Sở Xây dựng/Quản lý nhà đất cấp tỉnh/thành phố). Mặt khác phải có quy chế nội bộ về kiểm soát rủi ro, lưu trữ hồ sơ, xác minh thông tin, giải quyết tranh chấp.

4.5. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS ở Trung Quốc

Hoạt động của sàn giao dịch BĐS được quy định tương đối cụ thể, bao gồm:

- Đăng ký và xác nhận giao dịch, xác nhận bên mua, bên bán, loại BĐS, giá cả, phương thức thanh toán.

- Thẩm định và niêm yết thông tin, định giá tài sản, đăng thông tin công khai, kiểm tra hồ sơ pháp lý

- Tư vấn và môi giới giao dịch, cung cấp dịch vụ pháp lý, môi giới, hỗ trợ thương lượng

- Giám sát và phòng chống rửa tiền: Kiểm tra nguồn vốn, thực hiện báo cáo giao dịch lớn theo quy định

- Kết nối dữ liệu hành chính, liên kết với cơ quan thuế, đăng ký đất đai, ngân hàng, hệ thống định danh

- Cung cấp báo cáo thị trường, thống kê giá cả, xu hướng cung cầu, phân tích thị trường

Các hoạt động này có thể thực hiện trực tiếp tại sàn vật lý hoặc qua nền tảng số (E-platform).

Như vậy nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản ở Trung Quốc đa dạng và phong phú hơn so với sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam chúng ta, điểm nổi bật là thống kê giá, phân tích thị trường, xu hướng cung cầu, kiểm tra nguồn vốn, giám sát và phòng chống rửa tiền.

4.6. Phân tích ưu, nhược điểm của sàn giao dịch bất động sản ở Trung Quốc

4.6.1. Ưu điểm

a. Cơ sở pháp lý đồng bộ và chặt chẽ

Trung Quốc đã thiết lập một hệ thống pháp lý tương đối đầy đủ để điều chỉnh hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Trong đó, quan trọng nhất là: Luật Bất động sản (2007): Đặt nền tảng pháp lý cho giao dịch, chuyển nhượng, đăng ký và sở hữu bất động sản. Luật Đăng ký bất động sản (2015): Thiết lập cơ chế đăng ký tập trung và minh bạch thông tin quyền sở hữu. Quy định về Quản lý giao dịch nhà ở và bất động sản của MOHURD[17]: Hướng dẫn cụ thể về điều kiện, quy trình và thủ tục giao dịch bất động sản qua sàn. Các quy định địa phương: Chính quyền cấp tỉnh/thành phố được quyền ban hành quy định chi tiết về vận hành sàn phù hợp với tình hình thực tế. Điểm nổi bật là hệ thống pháp luật này luôn được cập nhật để phù hợp với biến động của thị trường và sự phát triển của công nghệ. Theo Zhang (2020)[18], Trung Quốc duy trì được tính đồng bộ giữa pháp luật trung ương và triển khai ở địa phương, đảm bảo quy định thống nhất nhưng không cứng nhắc.

b. Mô hình tổ chức đa dạng

Trung Quốc thiết lập ba dạng sàn giao dịch chính: Sàn do nhà nước vận hành: Thường thuộc Sở tài nguyên và nhà đất cấp tỉnh/thành phố. Có chức năng tổ chức đấu giá, công khai thông tin quy hoạch, thuế và hỗ trợ pháp lý.Sàn giao dịch doanh nghiệp: Do các tổ chức tín dụng, tập đoàn hoặc công ty môi giới bất động sản thành lập. Hoạt động dưới sự cấp phép và giám sát của Nhà nước. Sàn điện tử (trực tuyến): Hình thành mạnh mẽ từ sau năm 2015, tích hợp dữ liệu lớn (big data), trí tuệ nhân tạo (AI) để hỗ trợ tra cứu, định giá và gợi ý tài sản. Mỗi sàn giao dịch đều được yêu cầu có hệ thống quản trị rủi ro, bộ phận thẩm định pháp lý và công bố minh bạch các thông tin tài sản.

c. Quy trình giao dịch được chuẩn hóa

Các bước cơ bản trong giao dịch bất động sản qua sàn tại Trung Quốc: Niêm yết thông tin tài sản (được kiểm định pháp lý và kỹ thuật); Thẩm định giá trị và tình trạng pháp lý; Tổ chức đấu giá hoặc giao dịch trực tiếp; Ký kết hợp đồng mua bán (qua sàn); Khai báo thuế và phí giao dịch; Đăng ký sang tên quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước.Các bước này đều được quản lý bằng phần mềm hoặc nền tảng số, đảm bảo tính minh bạch và chính xác (Chen & Hao, 2020).

d. Minh bạch thông tin và tích hợp dữ liệu

Trung Quốc yêu cầu tất cả giao dịch phải công bố đầy đủ thông tin liên quan đến: Diện tích, vị trí, quy hoạch; Tình trạng pháp lý (quyền sở hữu, thế chấp...); Lịch sử giao dịch; Giá trị định giá và thuế phải nộp. Đồng thời, dữ liệu giao dịch được kết nối với hệ thống của ngân hàng, cơ quan thuế, và văn phòng đăng ký bất động sản, giúp giảm thiểu thủ tục và gian lận. Zhang (2020) nhấn mạnh vai trò của AI và dữ liệu lớn trong dự báo giá trị bất động sản, hỗ trợ chính sách thuế và quy hoạch đô thị.

4.6.2. Nhược điểm

Bên cạnh những ưu điểm vượt trội nêu trên thì sàn giao dịch bất động sản tại Trung Quốc cũng có những bất cập, hạn chế nhất định như sau: Quá phụ thuộc vào nhà nước, quy định địa phương, một số địa phương yêu cầu bắt buộc giao dịch qua sàn công lập, làm giảm tính linh hoạt thị trường và có thể tạo ra cơ chế xin–cho, độc quyền. Chi phí vận hành cao, việc kiểm định, công khai thông tin, định giá, thủ tục pháp lý qua sàn khiến chi phí giao dịch tăng lên.Người dân có thể phải chịu thêm các khoản phí môi giới, dịch vụ, ký quỹ trung gian.. Hạn chế cạnh tranh với sàn tư nhân, sàn công lập được ưu ái, dễ dẫn đến cạnh tranh không lành mạnh, cản trở đổi mới của các nền tảng tư nhân/PropTech. Bên cạnh đó quá trình số hóa chưa đồng bộ, mặc dù đã triển khai E-gov, nhiều địa phương vẫn còn sử dụng quy trình thủ công hoặc bán tự động, gây chậm trễ. Nguy cơ thao túng giá và thông tin: Trong một số trường hợp, sàn nhà nước kết hợp với doanh nghiệp lớn có thể chi phối giá thị trường, gây méo mó cạnh tranh. Ngoài ra việc thiếu giám sát độc lập, việc quản lý sàn giao dịch vẫn thuộc nhiều cơ quan khác nhau, chưa có hệ thống đánh giá minh bạch hiệu quả hoạt động của sàn.

V. KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN KHUNG PHÁP LÝ VỀ SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

Từ thực trạng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, tham khảo mô hình sàn giao dịch bất động sản Trung Quốc thông qua đánh giá và phân tích ưu nhược điểm của mô hình này có thể rút ra một số bài học sâu sắc và gợi mở một số vấn đề để sàn giao dịch bất động sản Việt Nam phát triển thị trường lành mạnh và bền vững.

5.1 . Kiến nghị

Một là, nên quy định định sàn giao dịch bất động sản là một thiết chế pháp lý độc lập có đủ tư cách pháp nhân để tự hoạt động và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Thiết lập cơ chế “giao dịch bắt buộc qua sàn”(Nên sửa đổi khoản 7 Điều 7 Luật KDBS: “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”), quy định rõ tư cách pháp nhân của sàn, đảm bảo sàn không chỉ là nơi đăng tin mà còn là chủ thể trung gian có trách nhiệm pháp lý rõ ràng, việc giao dịch qua sàn để minh bạch hóa thị trường.

Hai là, quy định về chuẩn hóa mô hình sàn giao dịch điện tử

Xây dựng hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật bắt buộc áp dụng cho tất cả các sàn (theo khuyến nghị của OECD).Cho phép vận hành sàn công nghệ số (PropTech Platform) liên thông dữ liệu với cơ quan thuế, công chứng, đăng ký đất đai.Bổ sung quy định rõ ràng về hiệu lực pháp lý của giao dịch điện tử qua sàn. Xây dựng khung pháp lý về tính toàn vẹn dữ liệu và thừa nhận giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử, chữ ký số. Cho phép giao dịch bất động sản hoàn toàn trực tuyến dưới điều kiện được bảo đảm (smart contract).

Ba là, tăng cường vai trò quản lý nhà nước và minh bạch hóa thông tin

Thiết lập Trung tâm dữ liệu quốc gia về giao dịch BĐS tích hợp dữ liệu từ tất cả các sàn, do Bộ Xây dựng quản lý.Bắt buộc các sàn công bố giá tham chiếu và dữ liệu lịch sử giao dịch để ngăn chặn tình trạng thao túng giá.Áp dụng chế tài nghiêm minh đối với hành vi lập “sàn ma”, môi giới không đăng ký hoạt động.

Bốn là, Nghiên cứu xây dựng mô hình sàn giao dịch bất động sản có tính liên thông với các cơ quan thuế; ngân hàng; văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất để thuâmj tiện giao dịch và dễ quản lý, khuyến khích mô hình “sàn công” do nhà nước vận hành tại các đô thị lớn. Bên cạnh nên thí điểm triển khai mô hình “Sở giao dịch BĐS công lập” tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng theo mô hình Bắc Kinh – Thượng Hải. Sàn công sẽ đảm bảo chức năng kiểm soát giao dịch, hỗ trợ xác minh pháp lý, và chống rửa tiền, trốn thuế. Khuyến khích phát triển các mô hình mới: Sàn giao dịch BĐS chuyên biệt (logistics, công nghiệp, nghỉ dưỡng); Sàn giao dịch xanh (Green Real Estate Exchange).

Năm là, gắn kết với chiến lược chuyển đổi số quốc gia. Tích hợp AI, Big Data và Blockchain vào hoạt động sàn để hỗ trợ định giá, cảnh báo rủi ro và quản trị hợp đồng. Theo đó, bản chất của Blockchain là một công nghệ dạng chuỗi – khối. Nó có chức năng truyền dữ liệu dựa trên một hệ thống đã mã hóa, ở trên nền tảng này các giao dịch đều ngang hàng với nhau[19]. Khuyến khích hình thành hệ sinh thái PropTech với sự tham gia của startup công nghệ, ngân hàng, cơ quan quản lý. Tại sao lại có những đề xuất như vậy, chúng ta hãy nhìn một số giá trị từ đề xuất có thể mang lại sau đây.

5.2. Giá trị học thuật

Từ góc độ lý luận, bài viết góp phần củng cố cơ sở pháp lý cho việc hình thành thiết chế sàn giao dịch BĐS trong kỷ nguyên số, gắn với các nguyên lý của nhà nước pháp quyền, kinh tế thị trường hiện đại và chuyển đổi số. Làm rõ tính tất yếu khách quan của thiết chế sàn giao dịch như một công cụ pháp lý nhằm bảo đảm minh bạch thị trường, ngăn ngừa rủi ro pháp lý và tăng cường năng lực quản trị nhà nước. Mặt khác góp phần lấp đầy khoảng trống nghiên cứu trong nước về thiết kế thể chế pháp luật sàn giao dịch BĐS theo hướng hiện đại hóa và hội nhập quốc tế.

5.3. Giá trị thực tiễn và khả năng áp dụng

Giá trị cốt lõi của bài viết là đưa ra các kiến nghị mang tính khả thi như thiết lập cơ chế giao dịch bắt buộc qua sàn đối với một số loại hình BĐS, qua đó góp phần kiểm soát thị trường hiệu quả. Bên cạnh chuẩn hóa mô hình sàn giao dịch điện tử, liên thông dữ liệu với các hệ thống công và ngân hàng. Định hướng xây dựng sàn giao dịch công lập tại các đô thị lớn, áp dụng mô hình của Bắc Kinh – Thượng Hải vào thực tiễn Việt Nam. Đề xuất tích hợp công nghệ số vào khung pháp lý, phù hợp với chiến lược chuyển đổi số quốc gia đến năm 2025 và định hướng đến năm 2030. Những đề xuất này hoàn toàn có thể là cơ sở cho các cơ quan lập pháp, hành pháp và học giới tiếp tục nghiên cứu, thể chế hóa trong thời gian tới.

V. KẾT LUẬN

Nghiên cứu này cho thấy sàn giao dịch BĐS không chỉ là nơi mua bán tài sản, mà là khung pháp lý – kỹ thuật giúp Nhà nước quản lý hiệu quả thị trường và bảo vệ quyền lợi người dân. Kinh nghiệm Trung Quốc về thành lập sàn giao dịch bất động sản (công) có giá trị tham khảo cho Việt Nam trong xây dựng chính sách. Việc sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS 2023 theo hướng số hóa, minh bạch hóa và tích hợp công nghệ là cấp thiết để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững. Bên cạnh đó, tham khảo và áp dụng mô hình của các quốc gia tiên tiến như Trung Quốc có nhiều yếu tố tương đồng với Việt Nam có thể giúp Việt Nam rút ngắn thời gian thực hiện các cải cách, đồng thời tăng cường hiệu quả quản lý và phát triển thị trường bất động sản trong kỷ nguyên số.

* ThS. Phan Văn Lâm. Duyệt đăng 19/5/2025. Email: Phanlamplxh@gmail.com

[1] Khoản 10 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15

[2] http://www.mohurd.gov.cn/zcfg/jsbwj_0/jsbwjcsjs/201508/t20150805_223984.html

[3] Liu Jiayuan, Reform and Development of Urban Housing Transaction Platforms in China, URB. PLAN. F., no. 6, 2018, at 45. (Urban Planning Forum)

[4] https://rt.molit.go.kr (Cổng thông tin bất động sản quốc gia Hàn Quốc)

[5] (North, 1990; OECD, 2015) Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD), Policy Framework for Investment 2015 Edition 18 (OECD Publishing 2015), https://www.oecd.org/investment/pfi.htm.

[6]Ronald H. Coase, The Nature of the Firm, 4 Economica (n.s.) 386, 390–91 (1937).

Douglass C. North, Institutions, Institutional Change and Economic Performance, Cambridge Univ. Press, 3-6 (1990).

[7] George A. Akerlof, The Market for “Lemons”: Quality Uncertainty and the Market Mechanism, 84 Q.J. Econ. 488 (1970).

[8] Eugene F. Fama, Efficient Capital Markets: A Review of Theory and Empirical Work, 25 J. Fin. 383 (1970).

[9] Eugene F. Fama, Efficient Capital Markets: A Review of Theory and Empirical Work, 25 J. Fin. 383 (1970).

[10] Xem, Worldbank Group, Publication: Doing Business 2020: Comparing Business Regulation in 190 Economies,https://openknowledge.worldbank.org/handle/10986/32436

[11] Trần Thị Kim Chi, Thị trường bất động sản ở Việt Nam và tác động của Luật đất đai sửa đổi, Tạp chí Tài chính (12/09/2024 01:16)https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-bat-dong-san-o-viet-nam-va-tac-dong-cua-luat-dat-dai-sua-doi.html

[12] Phan Thị Lan Phương, Quy định về môi giới bất động sản- Thực trạng và một số kiến nghị, Tạp chí Toà án (06/06/2024 08:30) https://tapchitoaan.vn/quy-dinh-ve-moi-gioi-bat-dong-san-thuc-trang-va-mot-so-kien-nghi11078.html

[13] Bùi Hồng Nhung, Hoàn thiện mô hình sàn giao dịch nhằm bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, Luật sư Việt Nam (20/04/2022 15:38) https://lsvn.vn/hoan-thien-mo-hinh-san-giao-dich-nham-bao-dam-tinh-minh-bach-cua-thi-truong-bat-dong-san1650469133-a117834.html

[14] Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Thị Phương Lan, Vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay nhìn từ góc độ pháp lý, Dân chủ & Pháp luật (10/09/2024) https://danchuphapluat.vn/vuong-mac-cua-thi-truong-bat-dong-san-hien-nay-nhin-tu-goc-do-phap-ly

[15] Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD), Principles of Good Governance for Land Administration 17–24 (2021), https://www.oecd.org/gov/land-governance/.

[16] Xem, United Nations Commission on International Trade Law (UNCITRAL), Legislative Guide on Secured Transactions 145–169 (2016), https://uncitral.un.org/en/texts/security.

[17] Ministry of Housing and Urban-Rural Development (MOHURD), Real Estate Transaction Management Measures [房地产交易管理办法] (2015, amended 2019), available at http://www.mohurd.gov.cn.

[18] Zhang Wei, Legal Synchronization in China: Central-Local Coordination in Real Estate Governance, 38(2) China Legal Science 115, 118 (2020).

[19] Hồng Hạnh, Hành lang pháp lý đối với hình thức đầu tư bất động sản Blockchain, Luật sư Việt Nam (28/12/2021 11:00) https://lsvn.vn/hanh-lang-phap-ly-doi-voi-hinh-thuc-dau-tu-bat-dong-san-blockchain1640689215-a113510.html