Cụ thể, khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP quy định đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
(1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
(Hiện hành Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định giá đất được trừ để tính thuế GTGT không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm).
(2) Trường hợp đấu giá QSDĐ thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất trúng đấu giá.
(3) Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
(Hiện hành, giá đất được trừ để tính thuế GTGT không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm).
(4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng QSDĐ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng.
Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).
(Hiện hành, trong trường hợp (4) thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng QSDĐ bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có);
Cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị QSDĐ được trừ không chịu thuế GTGT.
Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.)
- Trường hợp đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm cơ sở hạ tầng.
- Trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
(Hiện nay, trong trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng)
(5) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức, cá nhân
Trong trường hợp này, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Nếu giá chuyển nhượng QSDĐ thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.
(6) Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức BT thanh toán bằng giá trị QSDĐ
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định để thanh toán công trình.
Nghị định 49/2022/NĐ-CP bổ sung nhiều nội dung mới về giá đất được trừ để tính thuế GTGT là phù hợp với tình hình thực tế, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Đồng thời, với quy định: “Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có). Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng”. Do đó, người sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng cần phải có chứng từ xác thực giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng (bởi thực tế, giá đất nhận chuyển nhượng thường cao hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định) để giảm số tiền thuế GTGT phải đóng - Luật sư Nguyễn Thụy Hân (THƯ VIỆN PHÁP LUẬT) cho biết.
Nghị định 49/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 12/9/2022.
