Chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị vừa ký tờ trình dự kiến tiếp thu, giải trình ý kiến của đại biểu Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi gửi Chính phủ. Trong đó có nhiều nội dung được Bộ Xây dựng dự kiến tiếp thu đưa vào dự án luật trên.
Về vấn đề bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 27), Bộ Xây dựng cho biết, một số ý kiến nhất trí với ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế, quy định về bảo lãnh là cần thiết nhằm bảo đảm quyền lợi cho người mua.
Tuy nhiên, các ý kiến này cũng cho rằng, cần quy định cụ thể phạm vi bảo lãnh, có cơ chế để đảm bảo an toàn và chắc chắn ở mức độ hợp lý nhằm tiết giảm chi phí tối thiểu mà người tiêu dùng mua nhà phải trả. Qua đó, hạn chế việc tác động đến giá của bất động sản, đồng thời cần quy định linh hoạt bởi không phải giao dịch nào cũng cần bảo lãnh.
Tiếp thu ý kiến nêu trên, Bộ Xây dựng - Cơ quan chủ trì soạn thảo chỉnh lý Điều 27 (nay là Điều 26) theo hướng: Việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là trách nhiệm của chủ đầu tư, nhưng là quyền của khách hàng.
Trường hợp khách hàng từ chối quyền của mình thì chủ đầu tư không phải thực hiện trách nhiệm này theo quy định thay vì quy định cứng là bắt buộc thực hiện như luật hiện hành và dự thảo đã trình Quốc hội.
Theo đó, quy định được tiếp thu vẫn giữ được định hướng của chính sách cũ nhằm đảm bảo vệ khách hàng là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, không cứng nhắc, cản trở quyền thỏa thuận, gây khó khăn cho các bên trong giao dịch.
Cụ thể, bổ sung làm rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với khách hàng trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng và các khoản tiền khác (nếu có) được ghi trong hợp đồng.
Bổ sung quy định trong thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng bảo lãnh phát hành cho người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.
Đồng thời, làm rõ chủ đầu tư là bên sử dụng dịch vụ bảo lãnh của tổ chức tín dụng. Do vậy, chủ đầu tư có trách nhiệm trả phí dịch vụ này của mình và không được đẩy trách nhiệm trả phí dịch vụ này sang khách hàng.
Quy định mới được tiếp thu cũng bổ sung thêm nội dung quy định tại Điều 26 dự thảo Luật về trường hợp bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chối việc tổ chức tín dụng cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì chủ đầu tư không phải thực hiện quy định về bảo lãnh.
Chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị bất động sản khi chưa có sổ hồng
Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 26), theo Bộ Xây dựng, có ý kiến đề nghị bổ sung quy định về thời hạn thanh toán 5% giá trị hợp đồng còn lại của bên mua, bên thuê mua cho bên bán, bên cho thuê mua khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay gọi là sổ hồng hoặc sổ đỏ) đầy đủ và phù hợp.
Tiếp thu ý kiến này, Cơ quan chủ trì soạn thảo đã rà soát, chỉnh lý Khoản 2 Điều 26 (nay là khoản 2 Điều 25) dự thảo Luật, theo hướng: Khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản được chủ đầu tư mở tại ngân hàng thương mại để quản lý, sử dụng.
Chủ đầu tư chỉ được thụ hưởng số tiền này và lãi suất (theo thỏa thuận với ngân hàng nếu có) khi đã hoàn thành thủ tục và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, có ý kiến đề nghị sửa đổi các trường hợp là cá nhân mua bán, chuyển nhượng bất động sản thuộc sở hữu của mình, bất động sản không phải là dự án đầu tư thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của luật này. Do đó, cần làm rõ hơn về tính hợp lý và tính khả thi của việc mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với các trường hợp này tránh chồng chéo với Bộ luật dân sự.
Về ý kiến này, Bộ Xây dựng cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đã có quy định về điều kiện khi kinh doanh bất động sản đối với các chủ thể là tổ chức, cá nhân. Theo đó, đối với cá nhân mua, bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 02/2022 của Chính phủ thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải nộp thuế theo quy định. Qua tổng kết đánh giá, nội dung quy định này phù hợp và không gây vướng mắc trong áp dụng, thực hiện.
Theo Bộ Xây dựng, trên thực tế, việc các cá nhân thường xuyên mua, bán, chuyển nhượng bất động sản với mục đích kinh doanh khá phổ biến như: nhiều cá nhân mua một hoặc nhiều sàn, nhiều căn hộ chung cư của chủ đầu tư sau đó bán lại cho các cá nhân khác để kiếm lời; nhiều cá nhân đấu giá mua nhiều lô đất trong dự án bất động sản sau đó chuyển nhượng cho cá nhân khác…
Quy định về trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp nhưng bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện theo quy định của luật trên cơ sở kế thừa quy định hiện hành, không làm mở rộng phạm vi điều chỉnh và không gây chồng chéo với quy định của Bộ luật Dân sự.
