Năm 1994, gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ với diện tích 1.859 m2, trong đó có 250 m2 là đất ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này đã cấp không đúng ranh giới đất gia đình đang sử dụng.
Năm 2008, đơn vị tư vấn đo vẽ hiện trạng được diện tích trong ranh giới là 3.038 m2. Năm 2011, hồ sơ địa chính được Sở Tài nguyên và Môi trường phê duyệt chính thức đã thể hiện rõ thửa đất có diện tích là 3.038 m2.
Năm 2017, được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 1.969 m2, một lần nữa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này đã cấp không đúng với ranh giới hiện trạng.
Năm 2023, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có đo đạc lại hiện trạng và kết quả ranh giới đất và diện tích không thay đổi từ trước tới nay, phù hợp với hồ sơ địa chính được phê duyệt năm 2011.
Xin hỏi, gia đình ông có được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 3.038 m2 đúng theo ranh giới đất của gia đình hay không? Phần đất ở có được cấp đúng với diện tích 400 m2 như ban đầu không? Quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này thế nào?
Đào Ngọc Vinh (Hà Nội)
Trả lời:
Theo thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, hạn mức đất ở được cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định của địa phương nơi có đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận và được căn cứ về nguồn gốc sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, do đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường không có đủ cơ sở để trả lời cụ thể.
Về nguyên tắc, việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã được quy định tại Điều 76 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Khoản 24 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ).
"Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
c) Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;
d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng"
Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với Giấy chứng nhận đã cấp được quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai và Điều 24a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được bổ sung tại Khoản 20 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai: "Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này".
