Tóm tắt: Bài viết tập trung những lợi thế của hợp đồng kỳ hạn - một loại chứng khoán phái sinh trong mối tương quan với yêu cầu cải thiện tính thanh khoản và phòng ngừa rủi ro trong kinh doanh bất động sản cho cả doanh nghiệp bất động sản và người mua bất động sản thông qua việc mô tả, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành có liên quan. Kết quả nghiên cứu cho thấy, việc phát triển công cụ hợp đồng kỳ hạn sẽ giúp giảm thiểu rủi ro về giá cho người mua bất động sản. Đối với doanh nghiệp bất động sản, yêu cầu bắt buộc giao dịch bất động sản dự án qua sàn giao dịch bất động sản sẽ tạo lập cơ sở để xác định giá trị tài sản sở của hợp đồng kỳ hạn bất động sản.
Từ khoá: Hợp đồng kỳ hạn; Tài sản cơ sở; Bất động sản; Sàn giao dịch bất động sản
1. Tổng quan về chứng khoán phái sinh và hợp đồng quyền chọn
Có thể khẳng định, sự ra đời của chứng khoán phái sinh và tạo lập, vận hành thị trường chứng khoán phái sinh là sự thể hiện trên thực tế mức độ phát triển theo chiều sâu và chuyên nghiệp của thị trường chứng khoán, đồng thời, giúp đa dạng hóa các công cụ đầu tư hiện có đồng thời cung cấp công cụ giúp nhà đầu tư phòng ngừa các rủi ro tương lai, mà các phân tích, đánh giá đều không thể dự liệu được hết. Nói cách khác, xây dựng thị trường chứng khoán phái sinh “là bước kế tiếp nhằm hoàn chỉnh cấu trúc thị trường chứng khoán, hỗ trợ sự phát triển bền vững các thị trường chứng khoán cơ sở (thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu), góp phần thúc đẩy sự phát triển và tăng cường vai trò của thị trường chứng khoán trong thị trường tài chính nói riêng và nền kinh tế nói chung, đưa thị trường chứng khoán trở thành kênh huy động vốn an toàn, dài hạn phục vụ cho tăng trưởng kinh tế, đồng thời góp phần đa dạng hóa các sản phẩm giao dịch, phù hợp với tiến trình phát triển của thị trường tài chính và đáp ứng nhu cầu đầu tư và quản lý rủi ro của nhà đầu tư và các tổ chức phát hành”.
Theo Võ Thị Phương, kinh nghiệm phát triển thị trường chứng khoán phái sinh trên thế giới thường theo một trong hai xu hướng là: i) tổ chức thị trường phái sinh theo mô hình tập trung được hình thành trên cơ sở kế thừa thị trường phái sinh phi tập trung đã có hàng trăm năm phát triển và ii) thị trường phái sinh được tổ chức theo mô hình tập trung được hình thành trên cơ sở tác động tích cực từ phía cơ quan quản lý bên cạnh một thị trường phái sinh OTC chưa phát triển (điển hình như: Hàn Quốc, Thái Lan…) . Khác với các nước, Việt Nam lựa chọn xây dựng thị trường chứng khoán tập trung, nghĩa là thị trường chứng khoán phái sinh được tổ chức dưới hình thức là một đơn vị thuộc Sở giao dịch chứng khoán. Sự ra đời và vận hành chính thức thị trường chứng khoán phái sinh là bước hoàn thiện cấu trúc thị trường chứng khoán Việt Nam.
Sau 6 năm hoạt động, thị trường chứng khoán phái sinh đã tăng trưởng ổn định, giao dịch sôi động và thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường, trở thành công cụ phòng ngừa rủi ro cho nhà đầu tư. Điều này được thể hiện ở chỗ, khi thị trường chứng khoán cơ sở biến động mạnh, nhất là biến động theo hướng giảm sâu, dựa trên các hợp đồng tương lai, hợp đồng kỳ hạn đã ký kết giúp nhà đầu tư ổn định tâm lý, không bán tháo cổ phiếu để chạy theo đám đông, từ đó làm cho thị trường cân bằng hơn, góp phần hạn chế đà sụt giảm của chỉ số thị trường cơ sở .
Chứng khoán phái sinh là những hợp đồng tài chính mà giá trị của nó phụ thuộc vào giá trị hoặc mức độ sinh lời của một tài sản khác được gọi là tài sản tham chiếu hay tài sản cơ sở. Tài sản cơ sở của chứng khoán phái sinh bao gồm hàng hóa thông thường, cổ phiếu, trái phiếu, chỉ số chứng khoán, lãi suất hoặc tỷ giá. Dù là sản phẩm mới của thị trường tài chính, nhưng chứng khoán phái sinh không chỉ làm tốt được vai trò phòng ngừa rủi ro mà còn trở thành một công cụ đầu tư bên cạnh các chứng khoán truyền thống là cổ phiếu, trái phiếu.
Chứng khoán phái sinh theo quy định của Luật Chứng khoán hiện hành “là công cụ tài chính dưới dạng hợp đồng, bao gồm hợp đồng quyền chọn, hợp đồng tương lai, hợp đồng kỳ hạn, trong đó xác nhận quyền, nghĩa vụ của các bên đối với việc thanh toán tiền, chuyển giao số lượng tài sản cơ sở nhất định theo mức giá đã được xác định trong khoảng thời gian hoặc vào ngày đã xác định trong tương lai” .
Sản phẩm chứng khoán phái sinh bao gồm nhiều sản phẩm khác nhau, tuỳ thuộc vào sự lựa chọn của mỗi quốc quốc gia. Chẳng hạn, tại Singapore, có bốn loại hợp đồng phái sinh chủ yếu dựa vào đối tượng của hợp đồng hợp đồng phái sinh cổ phiếu, hợp đồng phái sinh hàng hoá, hợp đồng phái sinh lãi suất và hợp đồng phái sinh ngoại hối . Dựa vào mức độ phổ biến của chứng khoán phái sinh, Nguyễn Thị Hoài Nhi, Nhữ Trọng Bách xác định có bốn nhóm sản phẩm chính: Hợp đồng kỳ hạn (Forwards); Hợp đồng tương lai (Futures); Hợp đồng quyền chọn (Options) và Hợp đồng hoán đổi (Swaps), trong đó, hợp đồng kỳ hạn là sản phẩm chứng khoán phái sinh cơ bản nhất. Hợp đồng ký hạn có nội dung là sự thoả thuận bán một tài sản nào đó với một mức giá xác định, thực hiện sau một kỳ hạn nhất định trong tương lai.
Hợp đồng kỳ hạn theo quy định của Luật Chứng khoán Việt Nam hiện hành “là loại chứng khoán phái sinh giao dịch thỏa thuận, xác nhận cam kết giữa các bên về việc mua hoặc bán số lượng tài sản cơ sở nhất định theo mức giá đã được xác định vào ngày đã xác định trong tương lai”. Điểm khác biệt của hợp đồng kỳ hạn là việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản cơ sở là đối tượng của hợp đồng giữa người mua và người bán không phải ở thời điểm ký hợp đồng mà được thực hiện tại thời điểm xác định trong tương lai do các bên thoả thuận. Để tạo lập hợp đồng, các bên tiến hành gặp gỡ, trao đổi các vấn đề liên quan đến tài sản cơ sở, giá cả và kỳ hạn của hợp đồng. Việc xác định kỳ hạn của hợp đồng tuỳ thuộc vào loại tài sản cơ sở. Khi đến hạn hợp đồng, bên bán và bên mua thanh toán trực tiếp cho nhau, nên các bên tham gia hợp đồng cũng có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro. Cụ thể:
- Đối với bên bán, nếu bên mua mất khả năng thanh toán thì việc thực hiện hợp đồng (nghĩa vụ thanh toán) là khó khả thi.
- Đối với bên mua, do tính chất “kỳ hạn” nên rủi ro pháp lý liên quan đến tư cách chủ thể (bên bán bị tuyên bố phá sản hoặc giải thể) hoặc tài sản cơ sở liên quan đến các dự án đầu tư được chuyển giao cho người khác có thể xảy ra.
2. Mối quan hệ giữa phát triển công cụ hợp đồng kỳ hạn với việc cải thiện tính thanh khoản và phòng ngừa rủi ro kinh doanh bất động sản
Ở Việt Nam, thị trường bất động sản được manh nha hình thành khi nhà nước ban hành Luật Đất đai vào cho phép người sử dụng đất có các quyền tài sản có tính chất tư hữu đầu tiên. Những quy định này là cơ sở để từng bước hình thành thị trường bất động sản. Tuỳ thuộc loại bất động sản được đưa vào kinh doanh và mục đích tham gia vào giao dịch bất động sản, nhà đất là đối tượng của giao dịch có thể để ở, để đầu cơ, hoặc là một công cụ đầu tư, một kênh trú ẩn cất giữ của cải, một dạng bảo hiểm phòng rủi ro và chuẩn bị cho tuổi già, thậm chí bất động sản hàng hiệu đôi khi chỉ có mục đích như là một dấu hiệu định vị đẳng cấp của một lớp người.
Mặc dù vậy, trên thị trường bất động sản, các bên tham gia giao dịch cũng phải đối mặt với muôn vàn các rủi ro từ rủi ro pháp lý đến rủi ro thị trường. Đối với các doanh nghiệp bất động sản không chỉ phải đối diện với vô vàn các luật, được cộng hưởng bởi các thủ tục hành chính và ứng xử của công chức có thẩm quyền có thể thay đổi theo nhiệm kỳ hoặc tùy theo đánh giá cá nhân của lãnh đạo khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, dẫn đến phải mất chi phí bôi trơn, vòng đời của dự án bất động sản phải thay đổi liên tục. Đối với người mua bất động sản - những người, suy cho cùng phải gánh chịu tất cả các chi phí để tạo lập bất động sản đã làm cho gánh nặng tạo lập chỗ ở để “an cư, lập nghiệp” trở nên chông chênh, bởi với mức thu nhập hiện tại, rất khó để họ có thể tạo lập chỗ ở.
Bên cạnh việc phải gánh các chi phí phát sinh từ việc tạo lập bất động sản từ các doanh nghiệp bất động sản, người mua bất động sản, do giới hạn về nguồn tài chính để tạo lập bất động sản, sẽ phải phát sinh thêm chi phí vay vốn từ các ngân hàng thương mại. Ngoài ra, người mua bất động sản, “do tình trạng bất định, chưa dễ đoán trước có thể bị doanh nghiệp phát triển đất thường chủ động soạn sẵn vô số mẫu hợp đồng, các cam kết và biên nhận. Người mua, nhất là người mua đơn lẻ, thường ở thế chịu bất cân xứng thông tin và ít cơ hội quản trị được rủi ro của mình.
Các mẫu hợp đồng đặt cọc, mua quyền ưu tiên mua nhà, các hợp đồng góp vốn, và cuối cùng là các hợp đồng mua bán sản phẩm bất động sản, thường không cần che giấu sự bất cân xứng nêu trên. Thậm chí khi vi phạm, về tiến độ, về chất lượng, về tiêu chuẩn và hồ sơ pháp lý của sản phẩm bất động sản, doanh nghiệp phát triển đất thường vẫn có nhiều cơ hội để né tránh trách nhiệm hợp đồng hơn là người mua nhà, là nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp kéo dài” .
Những phân tích trên cho thấy, phòng ngừa, kiểm soát các rủi ro tương lai đối với các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được xem là một trong những phương thức hữu hiệu nhằm kiểm soát các tình huống bất lợi cho cả doanh nghiệp bất động sản và người mua bất động sản. Điều này được lý giải ở chỗ, việc tạo lập quỹ đất để triển khai dự án bất động thường mất nhiều thời gian, chi phí và tuân thủ nhiều thủ tục. Điều này được minh chứng ở chỗ, doanh nghiệp bất động sản phải “tiến hành một dự án phát triển đất vẫn tuân theo những quán tính đại thể như mô tả ở trên. Để có đất, có dự án, có Hồ sơ pháp lý, huy động vốn và triển khai dự án, doanh nghiệp chủ động thúc đẩy hình thành dự án, chủ động thúc đẩy chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tìm mọi cách hợp thức hóa tích tụ đất đai của mình theo khuôn mẫu của pháp luật đầu tư, đấu thầu, hoặc đấu giá. Hồ sơ pháp lý đôi khi chưa hoàn chỉnh song dự án có thể đã được chuyển nhượng (ví dụ thông qua mua bán cổ phần chi phối), hoặc việc huy động tài chính từ người mua nhà (hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng liên kết) đã được triển khai” và xác định đây là nguyên nhân sâu xa dẫn tới vô vàn rủi ro pháp lý mà doanh nghiệp phát triển đất phải đối mặt.
Thực tiễn thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua cho thấy, nhiều doanh nghiệp bất động sản, dù dự án chưa được phê duyệt hoặc đang trong giai đoạn chờ phê duyệt, nhưng đã thực hiện các hoạt động chào bán. Nhiều người mua bất động sản, do không nắm được thông tin về tình trạng dự án đã xác lập các giao dịch liên quan. Điều này đã dẫn tới các rủi ro tiềm tàng cho người tham gia giao dịch bất động sản . Do đó, việc phát triển hợp đồng kỳ hạn trong giao dịch bất động sản góp phần hạn chế các rủi ro thông tin bất cân xứng, đồng thời ngăn ngừa tình trạng thiếu minh bạch thông tin từ các giao dịch bất động sản, đồng thời bảo đảm quyền cho người mua bất động sản trong trường hợp có sự thay đổi chủ dự án đầu tư trong trường hợp chia, tách, hợp nhất, sáp nhập cũng như trong trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản.
Bên cạnh đó, tình trạng tồn kho bất động sản, phát triển mất cân đối các phân khúc thị trường, bị chi phối bởi nhu cầu của một nhóm nhỏ nhà đầu tư trên thị trường, đặc biệt là phân khúc thị trường bất động sản hạng sang, nghỉ dưỡng ở Việt Nam thời gian qua là một vấn đề lớn cần giải quyết. Trong khi đó, nhu cầu phân khúc thị trường hạng trung, đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân, nhất là tại các địa phương đang có tốc độ đô thị hoá nhanh, hoặc bất động sản phục vụ cho nhu cầu người lao động ở các khu công nghiệp dường như chưa được quan tâm đồng bộ từ phía cơ quan có thẩm quyền quy hoạch phát triển khu công nghiệp gắn với quy hoạch nhà ở cho người lao động, cho đến sự quan tâm của nhà đầu tư. Kết quả báo cáo phân tích áp lực dòng tiền của doanh nghiệp và khuyến nghị chính sách giai đoạn cuối năm 2023 và một số định hướng tiếp theo của Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV thuộc Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ) cho thấy “số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản quý I/2023 cũng lên đến 5.662 ngày, cá biệt có doanh nghiệp có số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày, nghĩa là với tình hình bán hàng như hiện tại, doanh nghiệp phải mất 149 năm mới bán hết giỏ hàng” thật sự là một tín hiệu đáng lo ngại và mâu thuẫn với nhu cầu có chỗ ở của người dân. Tính thanh khoản yếu là một trong những điểm yếu cần được khắc phục trong chiến lược khôi phục và tăng cường tính thanh khoản cho thị trường bất động sản ở Việt Nam. Như vậy, phát triển hợp đồng kỳ hạn có tác động trực tiếp cải thiện tính thanh khoản và phòng ngừa rủi ro kinh doanh bất động sản. Cụ thể:
Thứ nhất, hợp đồng kỳ hạn giúp doanh nghiệp bất động sản giúp doanh nghiệp bất động sản một mặt tìm kiếm khách hàng có nhu cầu tạo lập chỗ ở, đồng thời cũng tìm kiếm được nhà đầu tư tiềm năng thông qua có thể ký kết các hợp đồng chuyển nhượng (quyền sử dụng đất) hoặc hợp đồng mua bán nhà chung cư với mức giá giá thoả thuận trong tương lai. Đây là một biện pháp hữu hiệu tránh tình trạng hàng tồn kho bất động sản, từ đó, góp phần vào khai thác hiệu quả hơn giá trị của đất đai trong nền kinh tế thị trường cũng như giúp doanh nghiệp bất động sản chủ động được kế hoạch đầu tư các dự án mới.
Thứ hai, đối với người mua bất động sản, hợp đồng kỳ hạn giúp phòng ngừa rủi ro do biến động về giá bất động sản. Khác với các dự án đầu tư kinh doanh khác, thời gian của dự án bất động sản thường kéo dài và chịu sự tác động của các thị trường khác (như thị trường vật liệu xây dựng), tiến độ thực hiện quy hoạch hệ thống hạ tầng phục vụ cho nhu cầu con người (như mua sắm và ăn uống, trường học, bệnh viện...) nên sự biến động giá bất động sản thường khó đoán định do phụ thuộc vào các tín hiệu thị trường, biến động chính sách kinh tế vĩ mô của chính phủ... Do đó, khi lựa chọn hợp đồng kỳ hạn, người mua nhà sẽ tránh được các rủi ro về giá so với tham gia hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Thứ ba, tạo lập kênh đầu tư mới, từ đó góp phần thúc đẩy tính thanh khoản của thị trường bất động sản, do hợp đồng kỳ hạn là một loại chứng khoán có thể chuyển nhượng.
3. Phát triển hợp đồng kỳ hạn như một giải pháp góp phần cải thiện tính thanh khoản và phòng ngừa rủi ro kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay
Lý luận và thực tiễn đã chứng minh, bất động sản là một phần tất yếu và có vai trò vô cùng quan trọng trong một nền kinh tế. Nhà ở, một loại bất động sản phổ biến không chỉ là nơi cư ngụ mà nó còn là nguồn của cải và tiết kiệm lớn nhất của đa phần các hộ gia đình ở khắp nơi trên hoàn cầu. Để phát triển một khu vực nào đó, các cấp chính quyền đều phải đi trước trong việc quy hoạch nhà ở, các địa điểm mua sắm và ăn uống, các cơ hội việc làm. Nói cách khác, nhờ có hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu nhân sinh. Như hoạt động bán lẻ, trường học, du lịch, bất động sản thương mại và nhà ở, các cơ sở sản xuất đã tạo ra động lực cho sự phát triển. Bất động sản tạo ra nhiều việc làm ổn định thông qua xây dựng các tài sản mới và duy trì các tài sản hiện tại. Tuy nhiên, cũng như các loại thị trường khác, thị trường bất động sản cũng phải đối diện với các rủi ro, trong đó bong bóng bất động sản luôn trở thành”ngòi nổ” cho các nguy cơ đổ vỡ thị trường, nhất là thị trường liên quan, nhất là thị trường tài chính vì một phần rất lớn tín dụng và vốn được đổ vào các bất động sản .
Kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành “là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” , trong đó hoạt động việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản thường có thời hạn dài, gắn với thời hạn của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Đối tượng được đưa vào kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng .
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng .
- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất .
- Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó .
Thực tiễn vận hành thị trường bất động sản thời gian qua đã phát sinh nhiều tồn tại, hạn chế làm cho thị trường phát triển mất cân đối về cơ cấu, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản do yếu tố đầu cơ. Người mua bất động sản thường chịu rủi ro về giá bất động sản và trong nhiều trường hợp, chủ dự án đầu tư không thực hiện đúng tiến độ của dự án, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua bất động sản. Trong khi đó, pháp luật kinh doanh bất động sản vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, hạn chế. Nói cách khác, khuôn khổ pháp luật và thực tiễn thị trường chưa làm tốt vai trò tạo lập hàng hoá cơ sở là bất động sản có chất lượng, làm tiền đề cho phát triển hợp đồng kỳ hạn trong lĩnh vực bất động sản.
Một là, cần đổi mới mạnh mẽ tư duy xây dựng pháp luật đối với Luật Kinh doanh bất động sản . Nói cách khác, đây là thời điểm “vàng” cho việc lựa chọn để bảo đảm tính thống nhất của của pháp luật trong điều chỉnh giao dịch bất động sản. Thực chất của giải pháp này là trả lời câu hỏi “đâu là nội dung cần phải có của Luật Kinh doanh bất động sản?” và xác định các điểm mờ, các nguy cơ chồng lấn hay “cát cứ” của từng lĩnh vực pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản đã được chỉ ra từ thực tiễn thi hành luật cần phải được giải quyết triệt để hơn. Bên cạnh việc rà soát để tránh để xảy ra tình trạng chồng chéo trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi so với các luật khác có liên quan, nhà làm luật cũng cần quan tâm đến việc bảo đảm chất lượng của bất động sản như là tài sản cơ sở quan trọng để thúc đẩy các sản phẩm chứng khoán phái sinh trong lĩnh vực bất động sản. Theo đó, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản nên cho phép doanh nghiệp bất động sản và người mua bất động sản được giao kết hợp đồng kỳ hạn, để mua bán bất động sản với giá trong tương lai bên cạnh việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay. Việc cho phép xác lập hợp đồng kỳ hạn trong lĩnh vực bất động sản sẽ giúp cho người mua bất động sản tránh được rủi ro do biến động về giá và tăng tính thanh khoản cho thị trường bất động sản như đã phân tích ở trên.
Hai là, tăng cường các biện pháp để bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, đặc biệt là thông tin về bất động sản tham giao giao dịch, bao gồm cả bất động sản hình thành từ dự án đầu tư. Theo đó, cần Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần quy định bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản để nâng cao tính minh bạch và bảo đảm chất lượng của tài sản cơ sở để phát triển chứng khoán phái sinh là các hợp đồng kỳ hạn trong lĩnh vực bất động sản.
Yêu cầu giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản là một quy định cần thiết, vì nó góp phần thúc đẩy tính thanh khoản của bất động sản, bởi lẽ, giao dịch mua bán bất động sản vẫn cần được dàn xếp bởi các nhà môi giới bất động sản, đó là những người có nhiệm vụ kết nối giữa người mua và người bán bất động sản.
Ở khía cạnh lịch sử tại Việt Nam, dù quy định về sàn giao dịch bất động sản chưa có quy định, nhưng các công ty môi giới địa ốc như Công ty địa ốc của Ngân hàng ACB (trụ sở tại đường Mạc Đĩnh Chi, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh tồn tại trong giai đoạn từ năm 1993 – 2013) hoặc sàn giao dịch bất động sản của Công ty địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn (RESCO) được thành lập vào năm 1997 tại Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh và đây là nguyên nhân dẫn tới nhận thức vào thời điểm đó, nhiều người thường đồng nhất các mô hình kinh doanh trên của Ngân hàng ACB và Công ty địa ốc RESCO với các công ty môi giới bất động sản hoặc công ty kinh doanh địa ốc – nhầm lẫn với bản chất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS vốn có điều kiện thành lập khắt khe hơn so với doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam được luật hoá bằng sự kiện Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, chính thức thực thi từ ngày 01/01/2007. Theo quy định Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. Tuy nhiên, khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được thay thế bằng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 các bất động sản của các chủ đầu tư không bắt buộc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản như quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Các chủ đầu tư được quyền tự quyết định việc bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản từ các dự án bất động sản của mình thông qua sàn giao dịch bất động sản hay không.
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản dưới luật thi hành đạo luật này cũng đã chuẩn hóa các điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản với chuẩn diện tích của mỗi sàn giao dịch bất động sản phải đạt tối thiểu 50m2, địa điểm giao dịch của sàn giao dịch bất động sản phải ổn định ít nhất 12 tháng, người đại diện theo pháp luật của sàn giao dịch bất động sản và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm chính về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản...
Tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản cho thấy, “có hiện tượng các sàn câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả. Do đó, việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng để độc quyền, câu kết, gây ảnh hưởng đến minh bạch thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản. Sàn chỉ là một trong các phương thức để giao dịch, nên cho phép các bên tham gia được quyền chọn giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn” là cơ sở để quy định việc giao dịch bất động sản có thể thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản hoặc không.
Tuy nhiên, theo Trần Huỳnh Thanh Nghị,“trong thời điểm hiện tại và tương lai gần trong khoảng 10 năm tới thì việc quy định giao dịch bất động sản của các chủ đầu tư qua sàn giao dịch bất động sản là cần thiết. Bởi lẽ, đó là công cụ pháp lý hữu hiệu để bảo vệ người mua là cá nhân nhỏ lẻ tại Việt Nam. Với việc bắt buộc công khai thông tin về tính pháp lý của bất động sản và giới hạn cụ thể thời hạn công khai thông tin này sẽ giúp cho người mua có điều kiện kiểm chứng trên thực địa sản phẩm bất động sản mà họ mua có an toàn về mặt pháp lý hay không, hạn chế tình trạng phổ biến thời gian qua là các chủ đầu tư bán bất động sản bằng chiêu thức phối cảnh dự án lung linh trên bản vẽ nhưng trên thực địa thì không có tài sản thực như trên bản vẽ.
Có thể khẳng định nếu lựa chọn quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản là phù hợp với thực tế tại thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh việc am hiểu kiến thức pháp lý về bất động sản của phần lớn người Việt Nam chưa cao như tại các nền kinh tế phát triển khác trên thế giới”. Chúng tôi đồng tình với quan điểm này, bởi lẽ, các giao dịch bất động sản thực hiện trực tiếp từ chủ đầu tư, do hạn chế về thông tin giao dịch, kể cả trong trường hợp các quy định về nghĩa vụ công bố, cung cấp thông tin trước khi xác lập giao dịch mua bán bất động sản có đầy đủ, chặt chẽ đến đâu cũng không thể giảm thiểu các rủi ro cho người mua bất động sản.
Do vậy, yêu cầu giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai của chủ dự án đầu tư bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản là điều kiện cần thiết để phát triển chứng khoán phái sinh trong lĩnh vực bất động sản, từ đó góp phần nâng cao tính minh bạch, an toàn cho người mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Ba là, Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính xây dựng văn bản hướng dẫn thi hành để xác định tiêu chuẩn, điều kiện của bất động sản là tài sản cơ sở để xác định giá trị chứng khoán phái sinh là hợp đồng kỳ hạn. Đây là giải pháp cần được thực hiện nhanh chóng, bởi lẽ, giá trị của hợp đồng kỳ hạn phụ thuộc vào việc xác định giá trị của tài sản cơ sở.
Đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là bất động sản của dự án có sự biến động mạnh mẽ về giá cả, đặc biệt từ khi dự án được phê duyệt bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo tiến độ hoàn thành dự án liên quan đến hạ tầng, thời gia hoàn thành dự án và giao bất động sản theo tiến độ thoả thuận trong hợp đồng. Khi ký kết hợp đồng kỳ hạn, doanh nghiệp bất động sản và người mua bất động sản cần phải dự liệu khả năng biến động giá bất động sản để có sự lựa chọn phù hợp, tránh rủi ro tương lai. Khi tài sản cơ sở là bất động sản của các hợp đồng kỳ hạn được xác lập và có thể giao dịch trên sàn giao dịch chứng khoán phái sinh không chỉ làm gia tăng uy tín của doanh nghiệp bất động sản mà còn giúp người mua bất động sản có thể kiếm lời từ chênh lệch giá chứng khoán phái sinh được niêm yết.
4. Kết luận
Hợp đồng kỳ hạn là một loại chứng khoán phái sinh mà giá trị của nó phụ thuộc vào giá trị hoặc mức độ sinh lời của một tài sản. Đối với lĩnh vực bất động sản, việc phát triển chứng khoán phái sinh, trong đó có hợp đồng kỳ hạn còn gặp nhiều khó khăn, do thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều bất cập, hạn chế. Các quy định pháp luật liên quan đến xác định giá trị của bất động làm căn cứ xác định giá của chứng khoán còn chưa rõ ràng, nhất là giao dịch bất động sản phát sinh trực tiếp giữa chủ dự án với người mua bất động sản (đối với bất động sản hình thành trong tương lai); sàn giao dịch bất động sản chưa làm tốt vai trò trung gian và tăng cường tính minh bạch; thị trường thuê mua bất động sản chưa phát triển cộng với tình trạng hàng tồn kho lớn là những rào cản để phát triển hợp đồng kỳ hạn trong lĩnh vực bất động sản. Để hình thành sản phẩm chứng khoán phái sinh trong lĩnh vực bất động sản cần nhanh chóng hoàn thiện thể chế cho thị trường bất động sản vận hành, trong đó, kiểm soát hiệu quả giao dịch bất động sản để xác định giá bất động sản là tài sản cơ sở của chứng khoán phái sinh là vấn đề quan trọng cần phải làm ngay.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Chứng khoán năm 2019.
2. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
3. Quyết định số 366/QĐ-TTg ngày 11/3/2014 của Thủ tướng Chính phủ Phê duyệt Đề án Xây dựng và phát triển thị trường chứng khoán phái sinh Việt Nam.
4. Võ Thị Phương (2016), “Phát triển thị trường chứng khoán phái sinh: Kinh nghiệm từ các nước Châu Á”, truy cập ngày 2/6/2016 tại địa chỉ: https://tapchitaichinh.vn/phat-trien-thi-truong-chung-khoan-phai-sinh-kinh-nghiem-tu-cac-nuoc-chau-a.html.
5. Nguyễn Sơn (2018), “Chứng khoán phái sinh: Bước hoàn thiện trong cấu trúc thị trường chứng khoán Việt Nam”, truy cập ngày 22/02/2018 tại địa chỉ: https://tapchitaichinh.vn/chung-khoan--sinh-buoc-hoan-thien-trong-cau-truc-thi-truong-chung-khoan-viet-nam.html.
6. M.P. (2023), Thị trường chứng khoán phái sinh Việt Nam tăng trưởng ổn định, truy cập ngày 15/08/2023 tại địa chỉ: https://dangcongsan.vn/tai-chinh-va-chung-khoan/thi-truong-chung-khoan-phai-sinh-viet-nam-tang-truong-on-dinh-644147.html.
