Lạm phát toàn cầu vào năm 2022 được dự báo ở mức hơn 8%, cao nhất kể từ năm 1996. Khi hầu hết các ngân hàng trung ương ở châu Á - Thái Bình Dương (APAC) thắt chặt chính sách tiền tệ để ngăn chặn lạm phát, tốc độ tăng trưởng chắc chắn sẽ chậm lại. Hệ quả là, lãi suất của khu vực này vào năm 2023 có thể sẽ đạt mức cao nhất trong nhiều năm. Thị trường nhà ở tại APAC, vì vậy, sẽ trải qua một đợt điều chỉnh khi khách thuê và nhà đầu tư xem xét lại các chiến lược để ứng phó với các thay đổi khó lường.
Theo Knight Frank Research trong báo cáo về Triển vọng APAC năm 2023, lãi suất của Malaysia dự kiến sẽ duy trì ở mức thấp nhất trong khu vực vào năm nay, ở mức 2,75% đến 3%. Các thị trường khác có lãi suất thấp hơn là Đài Loan (1,75% đến 1,9%) và Nhật Bản (-0,1%).
Trong khi đó, các quốc gia và thị trường được dự báo sẽ tăng lãi suất gồm Ấn Độ (6,25% đến 6,4%), Philippines (5,75% đến 6%), Đặc khu hành chính Hồng Kông (5,25% đến 6%), Việt Nam (5% đến 6,5%) và Indonesia (5% đến 5,5%).
Với lãi suất tăng và lạm phát cao, Knight Frank cho biết thị trường nhà ở sẽ suy yếu. Tuy nhiên, trong mọi cuộc khủng hoảng đều có cơ hội. APAC mang đến cho các nhà đầu tư cơ hội cân nhắc các thị trường quốc tế mới, đặc biệt là những nơi có chính sách minh bạch và triển vọng tăng giá tốt.
Điều chỉnh giá
Dù chưa trải qua sự điều chỉnh giá đáng chú ý nào, người mua đã chuyển sang tâm lý chờ đợi thay vì sợ bỏ lỡ cơ hội như trước kia.
Knight Frank Research cho biết lãi suất tăng có thể mang đến sự đảo ngược giá tại một số thị trường trọng điểm của khu vực. Trên thực tế, xu hướng điều chỉnh giá nhà đã được phản ánh trong doanh số bán nhà chậm hơn, giảm tới 21,7% và 15,7% theo quý tại các thị trường như Hồng Kông và Úc trong quý 3 năm 2022. Tuy nhiên, một số thành phố vẫn tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng tích cực, chẳng hạn như Thượng Hải 218,5%), Tokyo (13,9%) và Kuala Lumpur (3,6%).
“Ở Đông Nam Á, nơi phục hồi kinh tế còn khiêm tốn sau Covid, việc ổn định giá nhà là một thách thức mặc dù mức giảm chỉ vừa phải. Thị trường Malaysia, từng giảm giá mạnh vào năm 2022, đang có nhiều triển vọng lạc quan hơn trong năm nay”, Knight Frank Research cho biết.
“Do lãi suất dự kiến sẽ không giảm xuống sớm nhưng lo ngại về suy thoái kinh tế và chi phí sinh hoạt tăng cao, các thị trường tại APAC đang bước vào giai đoạn mà cả người mua và người bán đều tạm dừng để chờ đợi các diễn biến mới”.
Nghiên cứu của Knight Frank cũng nhấn mạnh rằng việc điều chỉnh giá nhà khó có thể ở cùng mức độ như những đợt suy thoái trước đây vì hai lý do chính.
Đầu tiên, trong suốt đại dịch, sự gián đoạn chuỗi cung ứng và thiếu hụt lao động đã làm tăng chi phí xây dựng lên đáng kể, khiến người mua có thể phải trả nhiều tiền hơn cho căn nhà.
Thứ hai, thị trường lao động vẫn vững vàng và tỷ lệ thất nghiệp hiện đang thấp hơn đáng kể so với mức trung bình trong lịch sử, mang lại cho chủ nhà một số lợi thế ngay cả trong bối cảnh kinh tế gặp nhiều khó khăn. Điều này cũng giúp ngăn giá nhà đất giảm mạnh nếu kinh tế xấu đi.
Trong khi triển vọng của thị trường nhà ở nói chung tại APAC là không chắc chắn, thì phân khúc nhà ở cao cấp, nơi mà người mua ít bị tác động hơn bởi với việc tăng lãi suất và chi phí đi vay, sẽ tiếp tục phát triển nhờ các cá nhân giàu có muốn đổ tiền vào những tài sản chống lạm phát tốt.
“Các bất động sản cao cấp tại các thị trường cửa ngõ sẽ được hưởng lợi. Singapore rất được người mua Trung Quốc đại lục săn đón nhờ là nơi trú ẩn vốn an toàn và là trung tâm kinh doanh và tài chính đang phát triển ở APAC”, Knight Frank cho biết.
Công ty này cũng tin rằng việc nối lại hoạt động du lịch sẽ mang đến nhiều người mua và nhà đầu tư châu Á hơn, vốn rất quan tâm đến các thị trường cửa ngõ quốc tế. Bất chấp việc thắt chặt các quy định cho vay mua nhà, tăng thuế đầu tư nước ngoài và thuế trước bạ, các nhà đầu tư quốc tế vẫn thấy APAC tương đối đáng tin cậy và bền vững trong thời điểm không chắc chắn như hiện nay.
Triển vọng 2023
Trước khi lãi suất tăng nhanh, nhiều quốc gia tại APAC đã ban hành các chính sách để kiềm chế giá nhà. Do đó, giá nhà giảm hiện nay phần nào phản ánh sự thành công của cơ quan quản lý, chứ không hoàn toàn là do nhu cầu suy yếu.
Knight Frank Research cho biết: “APAC đã, đang và sẽ tiếp tục là động lực tăng trưởng toàn cầu trong thập kỷ này và có thể xa hơn nữa. Điều này hấp dẫn các nhà đầu tư dài hạn. Các công ty đa quốc gia đang thiết lập cơ sở tại nhiều thị trường mới nổi ở APAC, vốn sở hữu nhân khẩu học thuận lợi và tầng lớp trung lưu đang phát triển. Đây là tín hiệu tốt cho thị trường nhà ở”.
Công ty này cho rằng các hộ gia đình sẽ xoay sở tài chính mua nhà khó khăn hơn trong 12 đến 18 tháng tới do lạm phát và lãi suất tăng. Tuy nhiên, điều này vẫn nằm trong tầm kiểm soát. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư tại các thị trường trú ẩn vốn an toàn trong khu vực sẽ giúp duy trì giá cả ổn định.
Trái lại, các sản phẩm ngôi nhà thứ hai/ bất động sản nghỉ dưỡng có thể dễ bị tổn thương hơn do lãi suất thế chấp tăng và suy thoái kinh tế. Lãi suất cao hơn cũng có thể làm giảm lợi nhuận cho thuê, gây áp lực lên các nhà đầu tư.
“Chúng tôi kỳ vọng nhu cầu giao dịch nhà ở xuyên biên giới sẽ tăng trong suốt năm 2023. Mặc dù khó có thể đạt đến mức trước Covid-19, nhưng nhu cầu vẫn sẽ cao hơn đáng kể so với giai đoạn từ 2020 đến năm 2022”, Knight Frank Research kết luận.
Nguyễn Hoàng
