Nhà đất và cuộc “thử lửa” giá trị trong lạm phát

Vài tháng trước, một ngôi nhà ba phòng ngủ điển hình ở những vùng ngoại ô xa xôi của Toronto, Canada từng nhận được 40 lời đề nghị chỉ trong một đêm đấu thầu và thường đạt được giá bán cao hơn giá chào. Còn giờ đây, những căn nhà này khó tìm được người mua.

Ông Tim Keung, Giám đốc điều hành của đại lý bất động sản TimSold Real Estate tại địa phương cho biết: “Sẽ không có cuộc chiến đấu thầu nào nữa. Rất nhiều người mua đang chờ đợi sự điều chỉnh này của thị trường”.

Câu chuyện không chỉ diễn ra tại Toronto. Giá nhà đã giảm ở một số thị trường có mức tăng mạnh nhất, chẳng hạn như Trung Quốc, New Zealand và một số khu vực tại Úc. Đà tăng trưởng cũng chậm lại ở Singapore và Hàn Quốc, trong khi khối lượng giao dịch đang giảm ở Mỹ và Ba Lan.

Tại Việt Nam, theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, các sản phẩm bất động sản bán trong tháng 05/2022 ghi nhận xu hướng gia tăng nguồn cung nhưng giảm nhu cầu tìm kiếm so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng tin rao bán toàn quốc tăng 14%, trong khi mức độ quan tâm giảm 11%.

Trên thực tế, giá bất động sản đang chững lại và tính thanh khoản của toàn toàn thị trường đang giảm dần. Nhiều khu vực từng là điểm nóng về bất động sản của cả nước trong năm 2020 – 2021 đang chứng kiến giá cả đi ngang hoặc xuống thấp. Nguyên nhân chính đến từ bối cảnh kinh tế suy thoái, lãi suất tăng cùng các biện pháp kiểm soát và ngăn chặn đầu cơ của chính phủ.

Các tổ chức cho vay và cơ quan quản lý từ khắp các quốc gia phát triển nhất đã cảnh báo rằng giá nhà tăng cao hiện có thể chậm lại hoặc giảm - trong một số trường hợp có thể đạt mức 25%.

Điểm chung ở các thị trường này là chi phí đi vay tăng cao khi các ngân hàng trung ương tăng lãi suất điều hành để chống lạm phát.

Lãi suất thế chấp cố định trong 30 năm tại Mỹ, một phong vũ biểu cho các thị trường còn lại của thế giới, đã tăng từ 2,7% vào cuối năm 2020 lên 5,5% ở thời điểm hiện tại, mức cao nhất kể từ năm 2008, theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ.

Dù tỷ lệ này thấp hơn mức phổ biến trong những năm 2000 nhưng sự thay đổi theo chiều thẳng đứng giữa lãi suất cố định và lãi suất thả nổi đang khiến người mua và chủ nhà ngày càng căng thẳng do họ đang phải vật lộn với chi phí sinh hoạt cao hơn.

Điều này có nguy cơ làm nổ tung bong bóng bất động sản, vốn được tài trợ bởi tín dụng giá rẻ trong thập kỷ qua và thậm chí còn phát triển lớn hơn trong thời kỳ đại dịch, khi một số người tiết kiệm được nhiều tiền hơn và tìm kiếm những ngôi nhà lớn hơn.

Ngân hàng Thụy Sĩ UBS xếp Frankfurt ở Đức là thành phố có nguy cơ bong bóng lớn nhất, tiếp theo là Toronto, Hồng Kông và Munich, dựa trên các yếu tố như mối quan hệ giữa giá cả, thu nhập và giá thuê.

Tương tự, ngân hàng LBBW của Đức ước tính rằng giá nhà ở nền kinh tế lớn nhất châu Âu đã tăng cao hơn 20%​​ đến 25% so với thực tế cung – cầu kể từ năm 2015. Điều này có nghĩa là giá nhà có thể giảm nhiều nếu chi phí đi vay trở lại như cũ.

Theo công ty tài chính bất động sản Interhyp, những người đi vay ở Đức chỉ trả 1% cho khoản thế chấp có lãi suất cố định 10 năm vào năm ngoái, nhưng con số này đã tăng lên 2,5% ở hiện tại, mức cao nhất kể từ năm 2014, và có thể đạt 3% vào cuối năm nay. Trong khi đó, các nhà kinh tế do Reuters thăm dò đã bắt đầu cắt giảm dự báo tăng giá nhà ở Đức trong hai năm tới.

Những người mua nhà với lãi suất thả nổi cũng đang cảm nhận sức nóng từ việc tăng lãi suất trở lại.

Ở Ba Lan, các khoản vay như vậy là phổ biến. Ngân hàng trung ương đã tăng lãi suất từ ​​0,1% lên 5,25% kể từ tháng 10 năm ngoái để ngăn chặn lạm phát ở mức hai con số, trong khi chính phủ đang can thiệp để giúp người vay được tạm hoãn trả nợ.

Ở những nơi khác, người mua nhà trả theo lãi suất hiện tại thì nỗi sợ càng tăng thêm.

Tại New Zealand, gia đình ông Lee Stewart đến từ Mỹ đang lo lắng thị trường nhà ở có thể sụp đổ như giai đoạn 2007 – 2009, khi hàng triệu ngôi nhà tại Mỹ bị tịch thu và gia đình này đã phải bán cắt lỗ.

Do lo sợ lãi suất bắt đầu tăng trở lại (New Zealand là quốc gia đầu tiên trên thế giới tăng lãi suất sau đại dịch), ông Stewart đã vay mua nhà theo lãi suất cố định trong vòng 3 năm.

“Những thay đổi nhỏ trong tỷ lệ phần trăm lãi suất đang tạo ra sự khác biệt lớn, nhất là với những người có khoản vay lớn như mua nhà”, người đàn ông 40 tuổi này cho biết.

Dẫu vậy, các nhà phân tích không cho rằng thị trường nhà ở sẽ sụp đổ và kéo theo một cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu như 15 năm trước.

Nguyên nhân thứ nhất, tỷ lệ các khoản vay có lãi suất thả nổi đã giảm xuống chỉ còn 10% trong tổng số các đơn thế chấp ở Mỹ và 20% tổng số nợ hộ gia đình ở khu vực đồng Euro chỉ trong hơn một thập kỷ qua.

Nguyên nhân thứ hai, ngoại trừ Trung Quốc, hầu hết các quốc gia vẫn đang phải đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở, hiện đang trở nên trầm trọng hơn do thiếu lao động và nguyên vật liệu một phần vì các đợt phong tỏa trong đại dịch, bao gồm Mỹ, Đức và Anh.

Điều này đặt ra mức sàn thấp hơn cho giá nhà.

Tuy nhiên, các quốc gia như Canada và New Zealand lại cho thấy giá sàn có thể thay đổi nhanh như thế nào khi lãi suất cao kéo theo nhu cầu mua nhà giảm.

Ông Brad Goetz, một đại lý tại Right at Home Realty của Canada cho biết: “Bây giờ, nếu ngôi nhà không đáp ứng 8 trong số 10 yêu cầu của người mua, chúng sẽ bị loại bỏ. Điều này rất khác với trước đây, ngôi nhà tốt chỉ cần có bốn bức tường, một nhà bếp và một phòng tắm”.