Pháp luật đất đai về sử dụng đất kết hợp đa mục đích - Thực trạng và hướng hoàn thiện

1. Đặt vấn đề

Sử dụng đất kết hợp đa mục đích là xu hướng tất yếu, đã trở thành mục tiêu và chiến lược quan trọng trong quy hoạch để phát triển, mở rộng các đô thị lớn, các vùng nông nghiệp, dịch vụ du lịch bởi thông qua mô hình sử dụng đất kết hợp đa mục đích sẽ mang lại nhiều giá trị to lớn ở nhiều phương diện khác nhau; từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tối ưu hoá tiềm năng của đất đai ở mỗi vùng, miền, khu vực. Khi thực hiện điều này được xem như một cách thức chuyển đất đai từ một tài nguyên thuần tuý mà thiên nhiên ban tặng, với mục đích đơn nhất, hữu hình trở thành tài sản đa chức năng, có tác dụng “kép” và những chức năng vô hình nhằm đáp ứng và giải quyết tốt hơn, đa dạng hơn các nhu cầu của xã hội. Thông qua đó, giá trị của đất đai được tăng lên, mở rộng và phát triển hơn nhiều so với giá trị ban đầu. Đúng như C.Mac đã nói: “Thuộc tính ưu việt của đất đai so với các tư liệu sản xuất khác là ở chỗ: đầu tư hợp lý cơ bản, có thể cho lợi nhuận mà không mất tất cả vốn đầu tư trước”[1]. Tuy nhiên, trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 ban hành thì không có bất kỳ chế định cụ thể và trực tiếp nào trong hệ thống văn bản pháp luật đất đai quy định về quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Vì vậy, việc phân bổ và điều chỉnh sử dụng đất kết hợp đa mục đích của Nhà nước đối với người sử dụng đất được áp dụng bởi những chế định mang tính nguyên tắc chung cho tất cả các loại đất, tất cả các chủ thể sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013. Trong khi đó, hàng loạt các dự án đầu tư sử dụng đất kết hợp đa mục đích vẫn được triển khai và vận hành trên thực tế vô cùng sôi động. Chỉ tính riêng thành phố Hồ Chí Minh theo thống kê của Sở Quy hoạch kiến trúc thành phố thì trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, có gần 14.000 ha đất sử dụng đa mục đích, tập trung chủ yếu tại thành phố Thủ Đức, quận 7, quận 12, quận Bình Tân và 3 huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn. Đây là số diện tích lớn song không có điều luật nào của Luật Đất đai năm 2013 điều chỉnh một cách cụ thể.[2]

Trước thực trạng nêu trên, Luật Đất đai năm 2024 lần đầu tiên chính thức quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích (Điều 218). Dù có độ trễ trong việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với việc sử dụng đất này, song đây là quy định cần thiết, khách quan và có ý nghĩa quan trọng trong việc hiện thực hoá các quan điểm và mục tiêu khi xây dựng thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo tinh thần của Nghị Quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao: “Bổ sung, hoàn thiện các quy định đối với quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh trên cơ sở tổng kết việc thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với sản xuất và xây dựng kinh tế. Bổ sung các quy định về đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh. Quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển”.

2. Pháp luật đất đai về sử dụng đất kết hợp đa mục đích và những vấn đề đặt ra

Về bản chất, sử dụng đất kết hợp đa mục đích được hiểu là việc khai thác đồng thời nhiều mục đích sử dụng đất trên cùng một thửa đất, trong đó: vẫn giữ nguyên vai trò trung tâm, quyết định của mục đích sử dụng đất chính đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất ổn định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; đồng thời sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác theo quy định của pháp luật. Từ đó, khi người sử dụng đất sử dụng đất kết hợp đa mục đích không đồng nhất là hành vi chuyển mục đích sử dụng đất mà là việc mở rộng không gian khai thác đất trong giới hạn sự cho phép của pháp luật. Luật Đất đai năm 2024 lần đầu tiên có quy chế pháp lý về sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Dù chỉ một điều duy nhất (Điều 218) trong Luật Đất đai năm 2024 và Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP song nhiều vấn đề pháp lý về sử dụng đất kết hợp đa mục đích đã được sáng tỏ hơn, có cơ sở cho việc áp dụng trên thực tế. Cụ thể:

Thứ nhất, về các trường hợp đất được sử dụng kết hợp đa mục đích

Tại khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 quy định 07 trường hợp các loại đất được sử dụng kết hợp sử dụng đa mục đích, bao gồm: (i) Đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu; (ii) Đất sử dụng vào mục đích công cộng được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; (iii) Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; (iv) Đất ở được sử dụng kết hợp với mục đích nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh; Đất có mặt nước được sử dụng kết hợp đa mục đích theo quy định tại các Điều 188, 189 và 215 của Luật đất đai năm 2024[3]; (vi), Đất tôn giáo, đất tín ngưỡng được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; (vii), Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp được sử dụng kết hợp mục đích nông nghiệp, xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời. Từ những trường hợp trên cho thấy, pháp luật cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích vào các nhóm trọng tâm, cơ bản sau đây:

Một là, cho phép việc kết hợp các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp được sử kết hợp với các hoạt động thương mại, dịch vụ, mục đích nông nghiệp khác và xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời và hoạt động khác trong nông nghiệp[4]. Với sự kết hợp trên cho thấy, đây là phương thức nhằm kích thích và thúc đẩy quá trình tận dụng lợi thế về quy mô, biến đất nông nghiệp trở thành yếu tố đầu vào của sản xuất nông nghiệp hàng hóa lớn, giải quyết hài hòa và có hiệu quả vấn đề nông nghiệp, nông dân và nông thôn. Cũng cần nhận thấy rằng, khi kết hợp nhiều loại đất nông nghiệp ở phạm vi quy mô hợp lý nêu trên cho phép triển khai các ứng dụng khoa học - công nghệ, xây dựng mối liên kết giữa hộ nông dân và doanh nghiệp, phát triển dịch vụ, cắt giảm lực lượng lao động trong nông nghiệp, thông qua đó, năng suất và hiệu quả trong khai thác và sử dụng đất được tối ưu hoá, chất lượng cuộc sống cho người dân được nâng lên. Bên cạnh đó, quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích trong nông nghiệp cũng đồng thời khắc phục tình trạng đất manh mún, phân tán, nhỏ lẻ, gắn chặt với sản xuất tiểu nông, tự cung, tự cấp vốn tồn tại khá phổ biến trong nông nghiệp của nước ta nhiều thập kỷ qua[5]. Ở một khía cạnh khác, quy định các loại đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với nhau cũng nhằm hướng tới mục đích quản lý tập trung, thống nhất và quy về một mối đối với loại đất này; theo đó, việc quản lý, kiểm soát được thuận lợi, dễ dàng hơn, có điều kiện và cơ hội để triển khai các công nghệ số trong quản lý và vận hành, việc kiểm tra, giám sát quá trình khai thác, sử dụng đất được minh bạch, công khai.

Hai là, các loại đất có mục đích và tính năng khác nhau được kết hợp nhằm tối ưu hoá khả năng sinh lời của đất, khơi dậy tiềm năng và thế mạnh ở mỗi vùng, miền, khu vực và phúc đáp các nhu cầu, tiện ích của người dân. Cụ thể:

(i) Đất ở được sử dụng kết hợp với mục đích nông nghiệp, thương mại, dịch vụ[6]. Đây sẽ là cơ hội tốt cho người dân, doanh nghiệp đầu tư công sức, nguồn lực tài chính và trí tuệ để khai thác tối đa hiệu quả và khả năng sinh lời của đất; khơi dậy và đánh thức tiềm năng đất đai, biến những mảnh đất chỉ với chức năng đơn nhất là để ở trở thành những diện tích đất, khu đất, thậm chí là vùng đất đa chức năng, những sản phẩm bất động sản có chất lượng cao, đa dạng và độc đáo, những không gian sống lý tưởng, nơi mà con người có thể được sống, làm việc và tận hưởng những tiện ích đa dạng, những giá trị ưu đãi của thiên nhiên, được hòa quyện trong những giá trị của vật chất, tinh thần. Phương thức sử dụng đất kết hợp đa mục đích này này vô cùng phù hợp và tối ưu cho việc phát triển các phân khúc thị trường bất động sản du lịch, thương mại, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng. Thực tế trong thời gian qua, các phân khúc thị trường này phát triển vô cùng sôi động và được trải rộng ở khắp các vùng, miền trong cả nước. Nhiều sản phẩm bất động sản ra đời trong thời gian qua là sự cộng hưởng và kết hợp giữa mục đích nghỉ dưỡng với các mục đích thương mại, dịch vụ khác như: vui chơi giải trí, mua sắm (shoptel, shophouse, farmstay) hoặc kiến tạo những không gian kết hợp để nghỉ ngơi với các tiện ích khác: nơi ở, nơi làm việc (resort, villa, condotel) hoặc kết hợp với các mô hình kinh doanh là lợi thế của chính vùng đất đó (farmstay, homestay).

(ii) Các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp được kết hợp mục đích xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời[7]. Thực tiễn cho thấy, hạ tầng số, hạ tầng thông minh, hạ tầng xanh... đã và đang là xu thế và chiến lược ở các quốc gia phát triển, trong đó có Việt Nam hiện nay vì sự phát triển bền vững. Theo đó, việc đầu tư xây dựng phát triển hạ tầng trong các lĩnh vực bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời đóng vai trò quan trọng hàng đầu. Quy định sử dụng đất kết hợp với các mục đích để xây dựng và phát triển các lĩnh vực hạ tầng nêu trên là sự cần thiết có tính cấp bách, là cầu nối quan trọng và là sự cộng hưởng giữa nguồn lực tự nhiên là đất đai với nguồn lực con người gắn với khoa học, công nghệ. Theo đó, đất đai, nguồn tài nguyên quý giá nhưng có giới hạn về diện tích kết hợp và thông qua khoa học, công nghệ nhằm tạo ra các nguồn năng lượng mới, năng lượng sạch, năng lượng tái tạo... đóng góp cho sản xuất và đời sống, là động lực để thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội. Đây cũng là yếu tố quan trọng đánh giá sức cạnh tranh và thực hiện tự chủ chiến lược của mỗi quốc gia. Quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích trong trường hợp này là sự cần thiết khách quan để tạo hành lang pháp lý rõ ràng, cụ thể cho các địa phương có cơ sở, căn cứ trong việc triển khai thực hiện được thuận lợi.

(iii) Đất sử dụng vào mục đích công cộng được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với thương mại, dịch vụ; Đất tôn giáo, đất tín ngưỡng được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ.[8] Đây là quy định nhằm đảm bảo quản lý chặt chẽ quỹ đất phục vụ cho các lợi ích công cộng, lợi ích của tín ngưỡng, tôn giáo và phù hợp với thể chế của kinh tế thị trường, tạo sự chủ động, linh hoạt cho các chủ thể sử dụng đất trên nền tảng cạnh tranh công bằng và bình đẳng, xoá bỏ bao cấp về đất đai, chống lãng phí nguồn lực đất đai là quan điểm xuyên suốt và nhấn mạnh trong Nghị Quyết số 18 - NQ/TW. Tuy nhiên, không khiên cưỡng, cứng nhắc cho một mục đích duy nhất, tồn tại lâu dài nếu đất đó có thể được kết hợp với các mục đích sử dụng khác mang lại khả năng khai thác, sử dụng đất với hiệu quả cao hơn, đáp ứng được nhiều nhu cầu hơn trong thực tế mà không mất đi mục đích sử dụng chính: “lợi ích công cộng, tôn giáo, tín ngưỡng”. Cụ thể, các mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ như: văn phòng, dịch vụ khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi, dịch vụ thương mại khác và các tiện ích khác nhằm phục vụ trực tiếp cho chính nhu cầu tôn giáo, tín ngưỡng, lợi ích công hoặc mục đích kinh doanh khác mà không ảnh đến các mục đích chính: trụ sở các công trình sự nghiệp, mặt bằng xây dựng các công trình phục vụ cho lợi ích công cộng, cho xây dựng trụ sở của các tổ chức tôn giáo, tín ngưỡng. Sự ghi nhận chính thức này một mặt cho phép linh hoạt trong sử dụng đất, song có sự phân định quy chế pháp lý rõ ràng giữa đất cho mục đích kinh doanh và đất sử dụng cho mục đích chung, không vì mục đích lợi nhuận. Thông qua đó, Nhà nước có thể điều tiết được các nguồn thu đối với những diện tích đất sử dụng cho mục đích kinh doanh. Quy định nêu trên là hoàn toàn hợp lý, nhằm giải quyết các tồn đọng do lịch sử của quan hệ đất đai trước đây để lại.

Thực tiễn trong thời gian qua khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực pháp luật, mặc dù chưa quy định về việc sử dụng một thửa đất vào nhiều mục đích khác nhau nhưng một số mô hình sử dụng đất đa mục đích đã có trên thực tiễn tại một số địa Phương. Chẳng hạn: tại Đà Nẵng là mô hình khai thác dịch vụ du lịch kết hợp phát triển nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản[9]; hay tại Đồng bằng sông Cửu Long là mô hình sử dụng đất có mặt nước chuyên dùng, đất nuôi trồng thủy sản kết hợp điện mặt trời; với mô hình trên nhiều hộ nông dân đã tự đầu tư và phát triển điện mặt trời ở chính những trang trại nuôi trồng thuỷ sản của họ, vừa đảm bảo nguồn cung điện ổn định, vừa phát triển kinh tế. Tuy nhiên, do chưa có pháp luật điều chỉnh cụ thể mà mục đích chính của loại đất là phát triển ngành nông nghiệp thuỷ sản bị bỏ quên, việc sử dụng đất đa mục đích không đạt được lợi ích “kép” như mục tiêu ban đầu của mô hình SDĐ kết hợp[10]. Hay hực tiễn khai thác nhôm bauxit tại các tỉnh Tây Nguyên thời gian qua cho thấy, việc khai thác khoáng sản được thực hiện theo hình thức “cuốn chiếu”, hàng năm các tổ chức, cá nhân chỉ sử dụng một phần diện tích đất đã cấp phép để khai thác khoáng sản và sau đó họ sẽ chuyển sang khai thác tại khu vực khác[11]. Dẫn đến trong một thời gian dài sẽ có một phần diện tích trong tổng thể dự án đã được khai thác khoáng sản không được đưa vào sử dụng cho các mục đích khác, gây lãng phí rất lớn đối với nguồn lực đất đai. Với quy định của Luật Đất đai năm 2024 sẽ tạo cơ sở pháp lý cho việc khai thác tốt hơn nguồn lực đất đai trong các dự án trên. Từ thực tiễn trên cũng cho thấy, việc Luật Đất đai năm 2024 quy định về quản lý, sử dụng đất đa mục đích là phù hợp với yêu cầu thực tiễn, đáp ứng được yêu cầu phát triển bền vững trong tương lai.

Tuy nhiên, khi đánh giá quy định trên cho thấy vẫn còn hạn chế, bất cập, chưa rõ nghĩa, chưa phù hợp. Thực trạng này sẽ là rào cản và vướng mắc trong công tác tổ chức thực hiện trên thực tế. Cụ thể: như đã phân tích, tại khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 quy định theo hướng liệt kê các loại đất được sử dụng kết hợp đa mục đích, bao gồm: đất nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất ở, đất có mặt nước, đất tôn giáo, tín ngưỡng và đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Với cách liệt kê trên, nhà làm luật đang hướng đến việc kiểm soát các trường hợp được sử dụng đất kết hợp đa mục đích, tránh tình trạng lợi dụng để thay đổi mục đích sử dụng trái phép, ảnh hưởng xấu đến hiệu quả sử dụng đất trong tương lai. Tuy nhiên, trong số các trường hợp được liệt kê trên đang tồn tại vướng mắc khi không xác định được cụ thể về các loại đất được phép kết hợp. Cụ thể, tại điểm a khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 quy định “a. Đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu” tuy nhiên trong Luật Đất đai năm 2024 không quy định về đất nông nghiệp mà quy định về nhóm đất nông nghiệp với nhiều loại đất với mục đích sử dụng khác nhau. Do đó, khi áp dụng điểm a khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 chúng ta có thể hiểu “đất nông nghiệp” chính là các loại đất thuộc “nhóm đất nông nghiệp” không?; và nếu đồng nhất với khái niệm “nhóm đất nông nghiệp” thì sẽ dẫn đến trùng lặp khi sử dụng đất cho mục đích “chăn nuôi, trồng cây dược liệu” bởi trường hợp này cũng thuộc nhóm đất nông nghiệp đã được quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai năm 2024. Tương tự, tại điểm g khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 quy định:“g) Đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 của Luật này được sử dụng kết hợp mục đích nông nghiệp, xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời” cũng tồn tại hạn chế như trên khi mục đích nông nghiệp có đương nhiên hiểu là đất sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp không và mục đích xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời cũng có thể được hiểu là đất sử dụng dụng thuộc nhóm đất phi nông nghiệp không; đồng thời, điều này còn trùng lặp với chính điểm a khoản 1 Điều 128 Luật Đất đai năm 2024 khi quy định đất nông nghiệp được kết hợp với đất chăn nuôi, đất trồng cây dược liệu như đã phân tích. Chẳng hạn nếu người sử dụng đất có đất trồng cây hàng năm muốn kết hợp chăn nuôi sẽ căn cứ theo điểm a khoản 1 hay điểm g khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024? Như vậy, khi một quy định khiến cho người áp dụng đặt ra nhiều cách nghĩ và hướng thực hiện khác nhau thì sẽ gây khó khăn và vướng mắc trong quá trình áp dụng.

Thứ hai, các yêu cầu đặt ra khi sử dụng đất kết hợp đa mục đích

Sử dụng đất kết hợp đa mục đích liên quan trực tiếp tới nhiều vấn đề như: quy hoạch sử dụng đất, xác lập quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, cơ chế đảm bảo thực thi chế định pháp luật này gắn với phát triển bền vững; làm thế nào để phòng ngừa và hạn chế những tác động trái chiều của sử dụng đất kết hợp đa mục đích gây ra, tại khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 đã đặt ra các yêu cầu buộc đối với các chủ thể sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai phải đáp ứng và tuân thủ, bao gồm: (i) Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 và đã được xác định tại các loại giấy tờ quy định tại Điều 10 của Luật Đất đai năm 2024; (ii) Không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; (iii) Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; (iv) Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; (v) Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề; (vi) Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định; (vii) Tuân thủ pháp luật có liên quan. Như vậy, các yêu cầu đối với việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích thì đều hướng tới mục đích đảm bảo quốc phòng an ninh - yếu tố tối quan trọng, là sứ mệnh chính trị đặc biệt và ưu tiên hàng đầu đối với bất kỳ quốc kỳ quốc gia nào; đồng thời phòng ngừa sự tuỳ tiện từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chấp thuận các phương án sử dụng đất đa mục đích hoặc công nhận việc sử dụng đất đa mục đích, làm phá vỡ quy hoạch chung; hướng tới bảo vệ môi trường vì mục tiêu phát triển bền vững. Yêu cầu đó cũng đặt ra nhằm quán triệt các chủ thể sử dụng đất kết hợp đa mục đích không vì mục tiêu lợi nhuận trước mắt, bất chấp pháp luật trong khai thác sử dụng đất làm ảnh hưởng tới hệ sinh thái tự nhiên, da dạng sinh học và cảnh quan môi trường.

Tuy nhiên, một số yêu cầu còn gây khó khăn cho việc áp dụng trên thực tế, dễ dẫn đến sự tuỳ tiện hoặc lúng túng khi áp dụng. Cụ thể, tại điểm d khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 quy định “d, Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường;”. Như vậy, người sử dụng đất khi sử dụng đất kết hợp đa mục đích chỉ cần “hạn chế” ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường chứ không bị “cấm” ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra như thế nào là“hạn chế”, tiêu chí cho sự “hạn chế” ở đây là gì? Điều này cũng cho thấy, nhà làm luật khi sử dụng cụm từ mang tính “định tính” như trên sẽ gây khó khăn trong việc áp dụng, xử lý các trường hợp vi phạm, ảnh hưởng hưởng đến hiệu quả sử dụng chung. Hay tại điểm g khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 quy định “Tuân thủ pháp luật có liên quan”; nhưng pháp luật có liên quan cho quá trình sử dụng đất kết hợp đa mục đích là gì? Đối với một quy định về “yêu cầu” cần đảm bảo mà lại không có sự rõ ràng, cụ thể sẽ gây lúng túng cho người sử dụng đất khi thực hiện trên thực tế; đồng thời, cũng tạo điều kiện cho những hành vi tiêu cực từ phía áp dụng của cơ quan có thẩm quyền cho việc chấp thuận sử dụng trên thực tế.

Thứ ba, phạm vi, điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích

Để phòng tránh việc lạm dụng quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích để thay đổi mục đích sử dụng đất một cách tràn lan, tại khoản 2 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã quy định phạm vi, điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Theo đó, sử dụng đất kết hợp đa mục đích được xác định từ một diện tích đất đã được xác định mục đích chính từ trước, sau đó được xem xét để kết hợp với các loại đất khác thuộc một trong 07 trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024. Và các trường hợp này không thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Bên cạnh đó, diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp bị giới hạn tối đa không được quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính, trừ diện tích đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích. Ngoài ra, pháp luật còn quy định đối với một số loại đất sử dụng kết hợp trong nông nghiệp, lâm nghiệp, đất trồng lúa, đất có mặt nước phải đáp ứng các điều kiện và yêu cầu cụ thể riêng nhằm đảm bảo cho từng phương án sử dụng đất cụ thể. Thời gian sử dụng đất vào mục đích kết hợp không vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại của mục đích chính.[12]

Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP đưa ra quy định chung về phạm vi, điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích mà không tách biệt giữa “phạm vi” sử dụng đất kết hợp đa mục đích và “điều kiện” sử dụng đất kết hợp đa mục đích trong khi nội hàm của các vấn đề này là khác nhau. Điều này là một trong những hạn chế về kỹ thuật xây dựng pháp luật; nếu không được làm rõ, tách biệt rõ ràng sẽ gây khó khăn trong việc xác định trách nhiệm của người sử dụng đất khi thực hiện việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Bên cạnh đó, theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP để được sử dụng đất kết hợp đa mục đích nếu “a) Sử dụng đất vào mục đích kết hợp không thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 121 Luật Đất đai”. Quy định này có thể hiểu nếu thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 thì sẽ không thực hiện được kết hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Tuy nhiên, tại Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 không giới hạn phạm vi các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ giới hạn các trường hợp chuyển mục đích phải xin phép hoặc không phải xin phép; trong khi sử dụng đất kết hợp đa mục đích là việc sử dụng đất mục đích khác trên phần diện tích đã được chuyển mục đích. Vậy vấn đề đặt ra khi nào sẽ không thuộc “trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 121 Luật Đất đai”.[13]

Ngoài ra, Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 không đề cập đến thời gian sử dụng đất kết hợp mà chỉ quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP về “Thời gian sử dụng đất vào mục đích kết hợp không vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại của mục đích chính” và được gian hạn khi hết thời hạn sử dụng mục đích kết hợp theo phương án sử dụng đất được phê duyệt. Điều này, có thể hiểu pháp luật không can thiệp đến thời gian sử dụng đất vào mục đích kết hợp mà chỉ giới hạn không vượt quá thời hạn sử dụng đất của mục đích chính. Tuy nhiên, nội dung về thời gian sử dụng cũng là một nội dung phải có trong phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thẩm định khi xem xét, chấp thuận cho sử dụng đất kết hợp mục đích thương mại, dịch vụ. Vấn đề đặt ra, nếu cơ quan có thẩm quyền không đồng ý cho việc sử dụng đất trong thời gian mà người sử dụng đất đề cập trong phương án đó thì quyết định đó được ban hành trên cơ sở nào? Điều này sẽ tiềm ẩn những tiêu cực có thể xảy ra khi việc quyết định cho phép sử dụng trong thời gian bao lâu sẽ tuỳ thuộc vào ý chí chủ quan của cơ quan có thẩm quyền trong thời gian tới.

Thứ tư, các yêu cầu khác đảm bảo tính hợp pháp của việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích

Để đảm bảo việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích đáp ứng hiệu quả ở cả khía cạnh quản lý nhà nước về đất đai và ở các khía cạnh quyền, lợi ích hợp pháp và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ - CP quy định và hướng dẫn chi tiết các nội dung cần phải thực hiện đối với loại đất này. Cụ thể bao gồm các nội dung:

Một là, các yêu cầu về chuyển hình thức sử dụng đất và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trong 07 trường hợp được sử dụng đất kết hợp đa mục đa mục đích như đã phân tích ở trên thì Luật Đất đai năm 2024 quy định riêng trường hợp: “Đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ thì phải chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích kết hợp đó”.[14] Đây là quy định nhằm phân định rõ ràng, tách bạch giữa các loại đất cho mục đích chung và đất sử dụng cho mục đích kinh doanh. Theo đó, đất sử dụng cho mục đích chung (xây dựng công trình sử nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập) thì thuộc diện Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 118 Luật Đất đai năm 2024; còn phần đất chuyển sang kinh doanh dịch vụ thương mại thì phải trả tiền thuê đất hàng năm theo điểm b khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai năm 2024. Quy định này là hợp lý nhằm tận dụng nguồn thu, chống thất thoát, lãng phí trong quản lý và sử dụng đất đai. Đây cũng là quy định đảm bảo sự thống nhất và tương thích với các quy định về hình thức sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 5 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đối với “Diện tích đất sử dụng kết hợp vào các mục đích thương mại, dịch vụ; cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; sử dụng cho hoạt động khoáng sản; xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin; quảng cáo ngoài trời; điện mặt trời thì phải nộp tiền thuê đất hằng năm”. Như vậy, đối với phần diện tích đất chính đang được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà khi kết hợp lại thực hiện nộp tiền thuê đất hằng năm thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó như thế nào? Điều này chưa được làm rõ trong Luật Đất đai năm 2024 và theo quan điểm của tác giả cần phải được hướng dẫn chi tiết để đảm bảo việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất.

Hai là, các yêu cầu về lập phương án sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 4 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024, “các trường hợp sử dụng đất kết hợp với thương mại, dịch vụ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 1 Điều này thì phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”. Như vậy, khi sử dụng đất kết hợp với thương mại, dịch vụ sẽ phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; còn kết hợp các mục đích khác như nông nghiệp, chăn nuôi, trồng cây dược liệu; hay nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp sử dụng đất kết hợp mục đích nông nghiệp, xây dựng, xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời…sẽ không phải lập phương án sử dụng đất và người sử dụng đất được sử dụng đất kết hợp mà không cần thực hiện thủ tục hành chính nào khác. Nội dung phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích bao gồm: Thông tin về thửa đất, khu đất đang sử dụng: vị trí, diện tích, hình thức sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; Diện tích, mục đích sử dụng đất kết hợp, thời hạn sử dụng đất kết hợp; Nội dung đáp ứng yêu cầu theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường và quy định khác của pháp luật có liên quan. Các thông tin cụ thể được quy định và hướng dẫn tại Khoản 3 Điều 99 Nghị định số 102/2024/NĐ -CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024[15]. Các thông tin cụ thể này cho phép các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nắm bắt được cụ thể, chi tiết về chủ thể sử dụng đất, diện tích, loại hạng đất được sử dụng cho mục đích chính và các loại đất kết hợp khác, các phương án sử dụng đất cụ thể... Trên cơ sở đó, cơ quan có thẩm quyền xem xét và chấp nhận hoặc từ chối phương án sử dụng đất của các chủ thể. Trong trường hợp phương án sử dụng đất được chấp nhận thì các thông tin thể hiện trong phương án sử dụng đất cũng chính là cơ sở để xác định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất kết hợp đa mục đích trong các trường hợp pháp luật đều không đặt ra nghĩa vụ phải đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như điều chỉnh thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điều này cho thấy các thủ tục hành chính được giảm tải cho người sử dụng đất; tuy nhiên, nếu nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà nước, đặc biệt đối với những trường hợp không phải lập phương án sử dụng đất thì công tác kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ gặp khó khăn. Thực tế, những biến động trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc thay đổi quy hoạch có thể xảy ra mà không được ghi nhận kịp thời, dẫn đến tình trạng sử dụng đất sai mục đích, lãng phí tài nguyên đất đai. Ngoài ra, sự phát triển của các dự án sử dụng đất kết hợp đa mục đích đòi hỏi một quy hoạch tổng thể và bền vững. Tuy nhiên, việc thực hiện các quy hoạch này gặp phải những vấn đề lớn như thiếu sự đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất và phát triển hạ tầng, thiếu sự tham gia của cộng đồng và các bên liên quan trong quá trình xây dựng quy hoạch, và việc bảo vệ tài nguyên đất đai trong bối cảnh phát triển kinh tế xã hội. Do đó, khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cho phép đăng ký cần phải đánh giá, rà soát một cách tổng thể sự phù hợp với các quy hoạch trong hệ thống quy hoạch, sự tham gia của cộng đồng để đảm bảo tính khả thi.

Bên cạnh đó, sự phát triển của các dự án sử dụng đất kết hợp đa mục đích đòi hỏi một quy hoạch tổng thể. Tuy nhiên, việc thực hiện các quy hoạch này gặp phải những vấn đề lớn như thiếu sự đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất và phát triển hạ tầng, thiếu sự tham gia của cộng đồng và các bên liên quan trong quá trình xây dựng quy hoạch, và việc bảo vệ tài nguyên đất đai trong bối cảnh phát triển kinh tế xã hội. Do đó, khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cho phép đăng ký cần phải đánh giá, rà soát một cách tổng thể sự phù hợp với các quy hoạch trong hệ thống quy hoạch, sự tham gia của cộng đồng để đảm bảo tính khả thi[16].

3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai về sử dụng đất kết hợp đa mục đích

Nghiên cứu pháp luật về đất sử dụng kết hợp đa mục đích trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 lần đầu tiên quy định về việc sử dụng này song còn mới chỉ dừng lại ở những nội dung mang tính nguyên tắc chung nhất, khái quát nhất; chưa thực sự đảm bảo tính cụ thể, đầy đủ và toàn diện về quản lý và sử dụng đất sử dụng kết hợp đa mục đích; chưa có các quy định nhằm giải quyết những tồn đọng thực tiễn trước khi Luật ra đời. Trong khi đó tại Nghị Quyết số 18-NQ/CP cũng đã chỉ rõ“Nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Do đó, để quá trình sử dụng đất kết hợp đa mục đích đạt hiệu quả và đảm bảo sự phát triển bền vững, đặc biệt trong bối cảnh thực hiện chủ trương tại Nghị quyết 69-NQ/TW ngày 19/7/2025 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, trong đó đã cơ bản thống nhất với một số nội dung đề xuất của Đảng ủy Chính phủ về một số vấn đề mới đặt ra từ thực tiễn thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW mà cần phải sửa đổi, bổ sung trong Luật Đất đai năm 2024 thì cần tập trung hoàn thiện hệ thống các quy định của pháp luật về việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích sau đây:

Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung về các loại đất khi kết hợp đa mục đích sử dụng đất:

Như đã phân tích, quy định tại khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 về các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích còn nhiều hạn chế, khiến cho người sử dụng đất cũng như cơ quan quản lý nhà nước đặt ra nhiều cách nghĩ và hướng thực hiện khác nhau; điều này tiềm ẩn nguy cơ cho sự “tuỳ tiện” trong việc áp dụng trong thời gian tới, ảnh hưởng trực tiếp đến tính hiệu quả cho quá trình khai thác, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, tại Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật đất đai (có hiệu lực từ ngày 01/01/2026) những hạn chế trên chưa được khắc phục, thay vào đó tại khoản 4 Điều 11 Nghị quyết chỉ bổ sung trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích như sau: “Ngoài các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích quy định tại khoản 1 Điều 218 của Luật Đất đai, giao Chính phủ quy định các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích khác”. Điều này theo quan điểm của tác giả, Nghị quyết cũng đang mở rộng một cách tối đa có trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích và giao cho Chính phủ quy định cụ thể mặc dù sẽ có ưu điểm là tăng tính linh hoạt, khai thác hiệu quả quỹ đất, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều hạn chế, trong đó tạo cơ hội cho người sử dụng đất lợi dụng quy định mở để hợp thức hóa việc sử dụng đất sai mục đích. Do đó, trong thời gian tới khi sửa đổi Luật Đất đai 2024 cần có định nghĩa rõ ràng về đất sử dụng đa mục đích, phân loại theo từng nhóm, trong đó, cần làm rõ “đất nông nghiệp” được hiểu là đất nào khi kết hợp; rà soát lại điểm a, điểm g khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 để tránh sự trùng lặp đang tồn tại như đã phân tích tại mục 2.2.

Thứ hai, cần tách bạch rõ ràng giữa phạm vi sử dụng đất kết hợp đa mục đích và điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Đồng thời, xác định rõ trách nhiệm trách nhiệm của người sử dụng đất khi thực hiện việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích không đúng phạm vi, không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Qua đó, giúp cơ quan có thẩm quyền trong việc xem xét, chấp thuận cho người sử dụng đất kết hợp đa mục đích một cách phù hợp, hạn chế tình trạng khiếu nại, khiếu kiện phát sinh.

Đối với quy định tại điểm a khoản 2 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP cần sửa đổi theo hướng: thay vì quy định“a) Sử dụng đất vào mục đích kết hợp không thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 121 Luật Đất đai” thì đây nên là trường hợp theo sự lựa chọn của người sử dụng đất. Điều này vừa đảm bảo sự linh hoạt cho quá trình sử dụng đất vừa đảm bảo tính thống nhất giữa các quy định trong Luật Đất đai năm 2024.

Bên cạnh đó, bổ sung quy định về thời gian sử dụng đất cho mục đích kết hợp đa mục đích. Nội dung này cần tiếp tục nghiên cứu để đảm bảo cho việc trở lại sử dụng cho mục đích chính được dễ dàng, giảm thiểu những thiệt hại xảy ra (nếu có) cho người sử dụng đất. Đây là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ khi phê duyệt phương án sử dụng đất đối với những trường hợp cần lập phương án; và là cơ sở để tiến hành thanh tra, kiểm tra quá trình sử dụng đất đối với trường hợp không cần lập phương án sử dụng đất.

Thứ ba, yêu cầu cho việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích

Theo quan điểm của tác giả cần làm rõ cụm từ “hạn chế” tại điểm d khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 theo hướng bổ sung văn bản hướng dẫn về những trường hợp được coi là ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; từ đó nếu người sử dụng đất có hành vi vi phạm sẽ có căn cứ để áp dụng, giải quyết. Đồng thời, dẫn chiếu các pháp luật có liên quan cần tuân thủ ở những khía cạnh, góc độ nào đối với từng mục đích kết hợp khác nhau. Từ đó, đảm bảo sự thống nhất trong quá trình áp dụng, hạn chế những hành vi tiêu cực từ phía áp dụng của cơ quan có thẩm quyền trên thực tế.

Thứ tư, bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với phần diện tích đất sử dụng kết hợp mục đích thương mại, dịch vụ; cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; sử dụng cho hoạt động khoáng sản; xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin; quảng cáo ngoài trời; điện mặt trời mà phải nộp tiền thuê đất hằng năm để đảm bảo việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Theo quan điểm của tác giả, nên ghi nhận quyền và nghĩa vụ theo mục đích sử dụng chính để đảm tính ổn định cho người sử dụng đất trong quá trình khai thác, thực hiện quyền, đặc biệt là các quyền chuyển quyền sử dụng đất (đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê).

Ngoài ra, cần tăng cường giám sát, kiểm tra và ứng dụng công nghệ vào quản lý đất đai. Cần xây dựng hệ thống theo dõi, giám sát trực tuyến đối với đất đa mục đích; đồng thời, ứng dụng blockchain để nâng cao hiệu quả quản lý dữ liệu đất đai, Blockchain sẽ giúp lọc ra những thông tin phi cấu trúc từ các nguồn dữ liệu khác nhau, đồng thời quy hết những thông tin bất động sản về một nguồn dữ liệu, tiện cho việc theo dõi[17], giúp minh bạch hóa thông tin quyền sử dụng đất và nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương trong quản lý và giám sát việc sử dụng đất đa mục đích.

4. Kết luận:

Việc quản lý đất sử dụng đa mục đích là một thách thức lớn đối với công tác quản lý nhà nước, đặc biệt là trong bối cảnh Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Tuy nhiên, nếu có những cải cách phù hợp, sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và sự minh bạch trong quản lý, chúng ta hoàn toàn có thể giải quyết được những khó khăn này, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất, bảo vệ tài nguyên và thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

* PGS.TS, Phó trưởng khoa pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội. Email: ngalandlaw@gmail.com, ngày duyệt 27/01/2026

[1] C.Mác (1979), Tư bản (Quyển I, tập 2), Nxb Sự thật Hà Nội, Hà Nội, trang 16.

[2] Tùng Quang (2022), Gỡ vướng cho đất quy hoạch khu dân cư mới, đất hỗn hợp, https://nhandan.vn/go-vuong-cho-dat-quy-hoach-khu-dan-cu-moi-dat-hon-hop-post682209.html, truy cập ngày 10/3/2024.

[3] Điều 118. Đất có mặt nước là ao, hồ, đầm; Điều 119. Đất có mặt nước ven biển; Điều 215. Đất có mặt nước chuyên dùng và đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối

[4] Điểm a, đ, g khoản 1 Điều 128 Luật Đất đai năm 2024.

[5] Tăng Thị Thu Trang (2023), Chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích trong dự thảo Luật Đất đai, https://www.quanlynhanuoc.vn/2023/04/17/chinh-sach-phap-luat-ve-quan-ly-va-su-dung-dat-ket-hop-da-muc-dich-trong-du-thao-luat-dat-dai

[6] Điểm d khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024.

[7] Điểm g khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024

[8] Điểm b, c và e khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024.

[9] Ngày 15/2/2022, UBND TP. Đà Nẵng đã ban hành Đề án thực hiện thí điểm khai thác dịch vụ du lịch kết hợp phát triển nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản trên địa bàn huyện Hòa Vang.

[10] Nguyễn Hà Phương (2023), Một số mô hình sử dụng đất đa mục đích tại Việt Nam và đề xuất giải pháp về chính sách quản lý, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 15 (Kỳ 1 tháng 8) năm 2924

[11] Nguyễn Kim Ngân, Phạm Đức Minh, Nguyễn Mạnh Tưởng (2024), Khai thác, sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản kết hợp đa mục đích: Thực tiễn và một số kiến nghị, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 15 (Kỳ 1 tháng 8) năm 2024

[12] Khoản 2 Điều 99 NĐ số 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể một số điều của Luật Đất đai năm 2024.

[13] Khoản 1 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể một số điều của Luật Đất đai năm 2024.

[14] Khoản 3 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024.

[15] Điều 99 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định cụ thể về phương án sử dụng đất gồm:

a) Thông tin về người sử dụng đất;

b) Thông tin về thửa đất, khu đất đang sử dụng vào mục đích chính, gồm: vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, hình thức sử dụng đất (Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất, cho thuê đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ tổ chức, cá nhân khác); thời hạn sử dụng đất (thời hạn lâu dài, thời hạn sử dụng đất còn lại đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn);

c) Thông tin về diện tích đất sử dụng kết hợp, gồm: vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng kết hợp;

d) Phương án xây dựng, cải tạo công trình đối với trường hợp sử dụng đất vào mục đích kết hợp có công trình xây dựng, gồm công trình xây dựng mới, công trình cải tạo công trình có sẵn;

đ) Phương án tháo dỡ công trình, khôi phục lại để đủ điều kiện sử dụng đất vào mục đích chính khi hết thời hạn sử dụng vào mục đích kết hợp;

e) Cam kết, biện pháp theo quy định của pháp luật có liên quan để bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; hạn chế ảnh hưởng bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề;

g) Sơ đồ, bản đồ có liên quan đến thửa đất, khu đất sử dụng vào mục đích kết hợp.

[16] Vũ Văn Huân và Châu Hoàng Thân (2023), Pháp luật về đất sử dụng kết hợp đa mục đích với yêu cầu phát triển bất động sản du lịch ở Việt Nam; Tạp chí Khoa học Kiểm sát; số 7/2023;

[17] Bình Nghi (2024), Chuyên gia đề xuất dùng AI, Blockchain trong quản lý dữ liệu đất đai, Xem thêm tại: https://vnexpress.net/chuyen-gia-de-xuat-dung-ai-blockchain-trong-quan-ly-du-lieu-dat-dai-4763961.html, ngày truy cập 01/12/2025.