Cuộc đua ưu đãi
Đã 5 tháng trôi qua kể từ khi chính sách kiểm soát tín dụng của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực, thị trường bất động sản đã có những biến chuyển rõ rệt. Trong khi giao dịch trên thị trường ngày một ít đi, tham khoản giảm ở mọi phân khúc thì giá bán của các sản phẩm vẫn trên đà tăng.
Theo số liệu của DKRA, đến Quý 3/2022, giá bán sơ cấp bình quân của các dự án chung cư ở TP.HCM tăng từ 5-8% so với giỏ hàng mở bán trong Qúy 2/2022. Cá biệt, một số dự án tại khu Đông ghi nhận mức tăng giá sơ cấp lên đến 16% so với thời điểm cuối năm 2021.
Nguyên nhân đẩy giá bất động sản đến từ áp lực chi phí nguyên vật liệu, lạm phát, lãi suất tăng, kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản.
Đáng chú ý, mức giá hiện tại được đánh giá là vượt qua khả năng tài chính của phần đông người dân. Cùng với việc vay vốn mua bất động sản bị siết chặt. Thanh khoản của địa ốc giảm mạnh trên mọi phân khúc.
Theo đó, phân khúc căn hộ chung cư tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 25-60%. So với quý 2, sức tiêu thụ căn hộ mới giảm tới 77,5%.
Trước tình hình thanh khoản sụt giảm trầm trọng, các chủ đầu tư tung ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn nhằm thu hút khách hàng.
Ví dụ như Dự án The Oasis Riverside (Bến Cát, Bình Dương). Bên cạnh chính sách hỗ trợ tài chính quen thuộc, chủ đầu tư còn tung thêm điều khoản kéo dài tiến độ thanh toán đến 15 tháng.
Hay dự án Moonlight Avenue (TP.Thủ Đức) sẽ chiết khấu lãi suất lên tới 40% giá trị căn hộ nếu khách hàng thanh toán vượt 98% tiến độ. Dự án nhà phố Bcons Plaza ở Dĩ An (Bình Dương) cam kết mua lại lô đất của khách hàng với mức lợi nhuận 40% sau 3 năm kể từ khi ký hợp đồng.
Hay chiêu “khuyến mãi” độc lạ của dự án Oyster Bay (Vũng Tàu). Chủ đầu tư cam kết thuê lại căn hộ với lợi nhuận lên tới 240 triệu đồng một năm cho căn hai phòng ngủ trong 2 năm đầu tiên.
Sau 2 năm, nhà đầu tư được hỗ trợ tham gia chương trình quản lý vận hành, chia sẻ lợi nhuận với mức lợi nhuận được phân chia theo tỷ lệ 80-20. Theo đó, sau khi trừ đi các khoản thuế, chi phí vận hành khai thác, chủ đầu tư sẽ chia 80% lợi nhuận khai thác tòa nhà cho khách hàng.
Đáng chú ý, các chủ đầu tư đã đẩy mạnh chính sách ưu đãi kể từ tháng 8/2022 - thời điểm được coi là kém tiềm năng nhất trong năm. Thời gian này người mua chịu ảnh hưởng bởi tâm lý “tháng Ngâu”, tránh giao dịch lớn.
Khó cải thiện thanh khoản
TS. Đinh Thế Hiển cho rằng việc các chủ dự án tăng mạnh các chính sách ưu đãi ở thời điểm hiện tại là điều dễ hiểu.
Trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, họ sẽ tìm cách huy động vốn từ các nguồn khác. Trong khi trái phiếu vẫn còn nhiều vướng mắc, huy động dòng tiền thông qua việc bán hàng sẽ khả dĩ hơn.
Một trong những phương án kích cầu của chủ đầu tư đó chính là tung ra các chính sách ưu đãi.
“Đối với các dự án mới, các chủ đầu tư sẽ tung ra các khuyến mãi lớn nhằm thu hút lượng người mua ban đầu, từ đó tạo động lực để thu hút thêm khách hàng quan tâm đến dự án”, ông Hiển nhận định.
Thời điểm năm 2018 đến đầu năm 2022, các chính sách vẫn đảm bảo hiệu quả khi thu hút lượng lớn khách hàng, đảm bảo sức tiêu thụ các dự án mới tới 90-100%. Đến nay con số này giảm xuống còn 60%, việc cải thiện không hề dễ dàng.
Ông Hiển cho rằng tác động của các chính sách ưu đãi sẽ không quá lớn đối với tình hình thanh khoản cuối năm.
“Giá bất động sản tăng mạnh nhưng việc vay vốn gặp khó khiến các nhà đầu tư nhỏ và những người có nhu cầu ở thực khó có thể giao dịch ở thời điểm hiện tại. Còn các nhà đầu tư có tiềm lực cũng sẽ ngần ngại rót vốn vào thị trường khi lượng giao dịch không nhiều, khả năng chôn vốn cao”, ông Hiển cho biết
Bên cạnh đó, các sự kiện tiêu cực diễn ra thời gian khiến khách hàng chuyển sang tâm lý phỏng thủ. Niềm tin vào các dự án hình thành trong tương lai giảm dần vì lo tranh chấp pháp lý, tiến độ hoàn thành. Do đó, việc khách hàng không mặn mà với hình thức thanh toán trước khi nhận nhà là điều dễ thấy.
Anh Tân, một môi giới phân khúc căn hộ chung cư lâu năm chia sẻ, chỉ các nhà đầu tư, đầu cơ mới quan tâm nhiều đến các chính sách ưu đãi, chiết khấu. Đối tượng khách hàng ở thực sẽ cân nhắc giao dịch dựa trên khả năng tài chính hiện tại.
“Về cơ bản người mua nhà để ở chỉ muốn nghe con số cụ thể thay vì phần trăm, ước lượng. Dù mức chiết khấu hấp dẫn nhưng giá trị căn hộ vẫn quá cao thì họ sẽ từ chối”, anh Tân cho biết.
