Khi các ngân hàng trung ương trên toàn cầu nhanh chóng tăng lãi suất trở lại, chi phí đi vay tăng cao đẩy những khách hàng mua nhà tiềm năng đến ngưỡng chịu đựng cuối cùng. Ở các quốc gia từng chứng kiến cơn sốt nhà ở như Canada, Mỹ và New Zealand, thị trường bất động sản bỗng chốc trở nên nguội lạnh,
Giá nhà đang đảo chiều sau nhiều năm tăng vọt nhờ lãi suất xuống thấp kỷ lục, các chương trình kích thích kinh tế sau đại dịch, và xu hướng mua nhà rộng rãi hơn để làm việc từ xa. Một phân tích của Bloomberg Economics cho thấy 19 quốc gia thuộc khối OECD có tỷ lệ giá mua nhà trên giá thuê nhà và giá nhà trên thu nhập đang cao hơn so với trước cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, một dấu hiệu cho thấy giá nhà đã vượt xa so với các yếu tố cơ bản của nền kinh tế.
Điều chỉnh giá nhà cao ngất ngưởng là một phần quan trọng trong mục tiêu của nhiều nhà hoạch định chính sách khi họ tìm cách dập tắt tốc độ lạm phát nhanh nhất trong nhiều thập kỷ. Nhưng khi các thị trường run sợ trước triển vọng của một cuộc suy thoái toàn cầu, thì việc giảm giá nhà ở có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa khiến nền kinh tế suy thoái sâu hơn.
Giá nhà giảm sẽ làm xói mòn giá trị tài sản của các gia đình, làm giảm niềm tin của người tiêu dùng và có khả năng kìm hãm sự tăng trưởng trong tương lai. Người dân sẽ phải đưa ra những quyết định tài chính khó khăn, thậm chí bán tháo nhà ở, khi chi phí trả nợ cao hơn còn ngôi nhà thì ngày càng mất giá. Trong khi đó, hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản được coi là một động lực của nền kinh tế thê giới
Rob Subbaraman, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu thị trường toàn cầu tại Nomura Holdings Inc., cho biết: “Mối nguy hiểm là các chu kỳ kinh doanh và tài chính đồng thời giảm có thể dẫn đến suy thoái kéo dài hơn. Một thập kỷ theo đuổi chính sách nới lỏng định lượng (chính sách của các ngân hàng trung ương trong đó có Cục Dự trữ Liên bang Mỹ, bao gồm mua vào chứng khoán để giảm lãi suất, tăng nguồn cung tiền và thúc đẩy cho vay) đã khiến giá nhà tăng cao. Chúng ta có thể sớm đối diện với xu hướng ngược lại, khi khả năng chi trả nhà ở giảm và tỷ lệ nợ tăng mạnh”.
Kịch bản này sẽ kìm hãm hoạt động cho vay của ngân hàng khi rủi ro nợ xấu tăng lên, làm tắc nghẽn dòng vốn tín dụng đổ vào nền kinh tế. Tại Mỹ và Tây Âu, sự sụp đổ của thị trường nhà ở trước đây đã gây ra cuộc khủng hoảng tài chính ảnh hưởng xấu đến hệ thống ngân hàng, các chính phủ và người tiêu dùng trong nhiều năm.
Chắc chắn sự sụp đổ tương tự năm 2008 khó có thể xảy ra. Lý do là các ngân hàng đã thắt chặt quy đinh cho vay, khoản tiết kiệm hộ gia đình vẫn còn mạnh mẽ, nhiều quốc gia vẫn trong tình trạng thiếu nhà ở và thị trường lao động vẫn sôi nổi.
Tuuli McCully, trưởng bộ phận kinh tế Châu Á - Thái Bình Dương tại Scotiabank, cho biết: “Giá nhà thấp hơn sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến chi tiêu của người tiêu dùng và toàn bộ nền kinh tế, vì thông thường bất động sản chiếm tỷ lệ đáng kể trong tài sản của các hộ gia đình. Tuy nhiên, do tình hình tài chính của các hộ gia đình ở nhiều thị trường lớn vẫn ổn định, tôi không quá lo lắng về những rủi ro về giá nhà và nền kinh tế thế giới”.
Tuy nhiên, nguy cơ giá nhà giảm mạnh đang lớn hơn khi chính sách tiền tệ đang bị kiểm soát chặt chẽ trên toàn cầu, chuyên gia Niraj Shah của Bloomberg Economics ở London cho biết. Hơn 50 ngân hàng trung ương đã tăng lãi suất ít nhất 50 điểm cơ bản trong năm nay, và dự kiến sẽ có nhiều đợt tăng lãi suất nữa. Tại Mỹ, Cục Dự trữ Liên bang tuần trước đã tăng lãi suất điều hành lên 75 điểm cơ bản, mức tăng lớn nhất kể từ năm 1994.
Theo Bloomberg Economics, thị trường nhà ở tại New Zealand, Cộng hòa Séc, Australia và Canada là những thị trường sôi động nhất thế giới và đặc biệt dễ bị tổn thương do giá nhà giảm. Bồ Đào Nha gặp rủi ro hàng đầu nết xét trong khu vực đồng tiền chung châu Âu, trong khi Áo, Đức và Hà Lan cũng được dự báo sẽ gặp khó khăn không kém.
Theo phân tích của S&P Global Ratings, tại châu Á, giá nhà ở Hàn Quốc cũng dễ bị tổn thương. Báo cáo này đã lưu ý những rủi ro từ tín dụng hộ gia đình so với GDP danh nghĩa, tốc độ tăng nợ hộ gia đình và tốc độ tăng giá nhà. Tại các quốc gia châu Âu, Thụy Điển đã chứng kiến sự đảo chiều của nhu cầu nhà ở, làm dấy lên mối lo ngại về kinh tế - xã hội ở một quốc gia có nợ nần chiếm 200% thu nhập hộ gia đình.
Các nhà kinh tế của Goldman Sachs Group Inc. đã viết trong một báo cáo gần nhất rằng các tín hiệu từ thị trường nhà ở thường đi trước giá cả tiêu dùng khoảng 6 tháng, cho thấy giá nhà tại một số quốc gia sẽ tiếp tục giảm. Theo các nhà kinh tế, sự nguội lạnh của thị trường nhà ở báo hiệu đà tăng trưởng kinh tế tại các nước phát triển sẽ chậm lại.
Các nhà kinh tế của Goldman viết: “Khả năng chi trả và doanh số bán nhà sụt giảm mạnh mẽ là chỉ dấu cho thấy nền kinh tế có thể suy giảm nhanh chóng, đặc biệt là ở New Zealand, Canada và Úc, mặc dù đây không phải là nguyên nhân để thắt chặt các chính sách tiền tệ như hiện tại.
Các ngân hàng trung ương đang đưa ra cảnh báo của riêng họ. Trong tháng này, Ngân hàng Trung ương Canada cho biết trong một báo cáo đánh giá hàng năm về hệ thống tài chính rằng mức nợ thế chấp cao là mối quan tâm đặc biệt của quốc gia này khi lãi suất tăng và ngày càng nhiều người đi vay khó trả nợ. Báo cáo ổn định tài chính nửa đầu năm 2022 của Ngân hàng Dự trữ New Zealand cho biết mối đe dọa tổng thể đối với hệ thống tài chính là có hạn, nhưng giá nhà có thể giảm “mạnh”, điều này sẽ làm giảm đáng kể giá trị tài sản và dẫn đến thu hẹp chi tiêu của người tiêu dùng.
Nhà phân tích Shah của Bloomberg cho biết: “Khi chi phí đi vay tăng lên, thị trường bất động sản phải đối mặt với một thách thức quan trọng. Nếu các ngân hàng trung ương hành động quá mạnh mẽ, họ có thể tạo ra nguy cơ cho cuộc khủng hoảng tiếp theo”.
New Zealand
Nếu năm 2021 là năm giá nhà ở New Zealand tăng cao chóng mặt, đạt gần 30%, thì câu chuyện vào năm 2022 hoàn toàn đảo chiều. Nguyên nhân là tháng 4 vừa qua, Ngân hàng Dự trữ New Zealand đã nâng lãi suất 50 điểm cơ bản lên 1,5%, mức tăng lớn nhất trong 22 năm, để giải quyết lạm phát. Lãi suất tiếp tục tăng thêm 50 điểm cơ bản và tháng 5 và có thể đạt gần 4% vào năm tới.
Các nhà kinh tế dự đoán giá nhà ở New Zealand sẽ giảm khoảng 10% trong năm nay và giảm mạnh tới 20% so với mức đỉnh cuối năm 2021. Với người mua nhà, đây có thể chỉ là con số nhỏ, nhưng tác động đến nền kinh tế lại rất lớn, bao gồm khả năng chi tiêu giảm và áp lực lãi suất lên dòng tiền tăng.
Canada
Thị trường nhà đất Canada đã đảo chiều đột ngột, với các đợt giảm giá liên tục trên toàn quốc vào tháng 4 và tháng 5 năm nay. Giá nhà tại đây đã tăng tới 50% trong 2 năm kể từ khi đại dịch bắt đầu. Tình trạng này là do ngân hàng trung ương đã tăng lãi suất từ mức 0,25% lên 1,5% và có thể tiếp tục tăng nữa, kéo theo giá nhà tại các thị trường nóng nhất được dự báo sẽ giảm tới 20%.
Mỹ
Lãi suất trung bình cho các khoản vay mua nhà trong vòng 30 năm hiện đạt 5,78%, cao nhất kể từ năm 2008, khiến nhu cầu mua nhà hạ nhiệt và giá nhà đi xuống. Gần 20% người bán nhà ở Mỹ đã giảm giá chào trong tháng 5 vừa qua, nhiều nhất kể từ tháng 10/2019. Những ngôi nhà ngày cang được định giá hợp lý hơn. Trong năm 2021, giá nhà tại Mỹ tăng 18%. Bước sang năm 2022 và 2023, tỷ lệ tăng được dự báo giảm xuống lần lượt là 10% và 5%.
Việc giảm giá nhà đang ảnh hưởng đến ngành bất động sản Mỹ. Hai công ty lớn trong ngành là Redfin và Compass tuần trước cho biết họ sẽ sa thải nhiều nhân viên do thị trường đi xuống.
Cộng hòa Séc và Hungary
Cộng hòa Séc là một trong những nước dẫn đầu châu Âu nhờ tỷ lệ sở hữu nhà cao, lạm phát nhanh và tỷ lệ thất nghiệp thấp. Thực trạng này kết hợp với sự phức tạp trong quy trình cấp phép xây dựng và nhu cầu sở hữu nhà tăng do nhiều người nhập cư đến làm việc ở thủ đô đã khiến giá nhà đã tăng một cách đáng kinh ngạc. Giá nhà tăng đến 26% trong tháng 12/2021 so với một năm trước đó. Chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà đạt mức cao nhất tại Liên minh châu Âu, làm dấy lên lo ngại về bong bóng nhà đất. Để kiềm chế lạm phát lên tới 16% vào tháng 5, Ngân hàng Trung ương Séc đã thắt chặt tiền tệ bằng cách nâng lãi suất lên mức cao nhất kể từ năm 1999.
Tại Hungary, Thủ tướng Viktor Orban đã thúc đẩy nhiều biện pháp hỗ trơ mua nhà nhằm tăng tỷ lệ sinh. Giá nhà tại đây đã tăng gần 20% trong ba tháng cuối năm 2021 so với cùng kỳ năm 2020. Cuộc chiến tại Ukraine càng khiến tình hình nghiêm trọng hơn do chi phí năng lượng lên cao và nguồn nhân công xây dựng hạn chế. Để kiểm soát tình hình, tuần trước Ngân hàng Trung ương Hungary đã nâng lãi suất điều hành thêm 50 điểm cơ bản.
Anh
Thị trường nhà ở tại Anh đang bắt đầu chậm lại sau hai năm tăng trưởng lịch sử. Chính phủ nước này đã miễn thuế trước bạ mua nhà đối với các bất động sản có giá trị 500.00 bảng Anh từ tháng 07/2020 đến tháng 06/2021, khiến giá nhà leo thang hơn nữa.
Để kiểm soát tỷ lệ lạm phát cao nhất trong vòng 4 thập kỷ qua, Ngân hàng Trung ương Anh đã tăng lãi suất 5 lần trong những tháng gần đây và dư kiến tăng nhiều lần nữa. Điều này được dự báo sẽ làm giá nhà trong thời gian còn lại của năm, cùng với việc nguồn cung tăng lên khi hoạt động xây dựng trở lại.
Theo báo cáo, số lượng các đơn vay thế chấp mua nhà được phê duyệt đang giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 2 năm qua. Ngân hàng Trung ương Anh trong tuần này đã tăng tiêu chuẩn cho vay thế chấp mua nhà. Số lượng người mua nhà cũng giảm trong tháng 5 sau khi tăng liên tiếp suốt 8 tháng trước đó, do người dân lo lắng về tình hình kinh tế và chi phí sinh hoạt cao trong bối cảnh cuộc chiến tại Ukraine vẫn chưa có hồi kết.
Tuy nhiên, các thị trường nhà ở như London vẫn đang phát triển tốt, khi các nhà đầu tư nước ngoài đổ xô đến thành phố du lịch và giáo dục này với kỳ vọng sinh viên sẽ quay trở lại sau đại dịch. Các thành phố như Birmingham, Liverpool và Manchester đang chứng kiến giá nhà tăng nhanh hơn ở London. Các chuyên gia cho rằng nước Anh sẽ vẫn hút vốn đầu tư mạnh mẽ nếu duy trì được hệ thống pháp luật tốt, hệ thống giáo dục phát triển mạnh mẽ và sự tôn trọng đối với các tài sản thuộc sở hữu tư nhân.
