Cách tính giá trị của bất động sản sau khi sửa chữa
Việc xác định giá trị của bất động sản sau khi sửa chữa phụ thuộc vào hai biến số: giá trị hiện tại của bất động sản đối tượng (trước khi sửa chữa) và chi phí của mọi sửa chữa bạn định thực hiện đối với bất động sản này. Công thức là:
Giá trị của bất động sản sau khi sửa chữa = Giá trị hiện tại của tài sản + Chi phí sửa chữa
Ước tính giá trị hiện tại của bất động sản
Bạn có thể tính toán giá trị hiện tại của bất động sản bằng cách phân tích năm hoặc sáu bất động sản sở hữu các thuộc tính có thể so sánh được, chẳng hạn như tương tự về diện tích, đặc điểm, trong cùng khu vực,…. Lý tưởng nhất là so sánh bất động sản đầu tư của bạn với các bất động sản đã được bán trong 90 đến 120 ngày qua — khoảng thời gian đó đủ để cung cấp cho bạn cái nhìn bao quát về cách thị trường địa phương đang hoạt động.
Hãy lấy giá trị trung bình của giá bán của các bất động sản có thể so sánh để ước tính giá trị hiện tại của bất động sản mà bạn đầu tư. Chẳng hạn, nếu bạn tìm thấy năm bất động sản được bán với giá 3 tỷ đồng, 4 tỷ đồng, 3,5 tỷ đồng, 4,5 tỷ đồng và 4,75 tỷ đồng, giá trị trung bình sẽ là 3,95 tỷ đồng.
Mặt khác, bạn có thể tính giá trung bình trên mỗi mét vuông của bất động sản đã bán và áp dụng cho bất động sản đầu tư của bạn. Giả sử diện tích của tất cả các bất động sản đã bán được cộng lại với nhau tính ra khoảng 1300 mét vuông và giá của tất cả chúng cộng lại với nhau là 19 tỷ đồng.
Giá trị trung bình = 19 tỷ đồng/1300 mét vuông = 14,6 triệu đồng
Nếu bất động sản của bạn là 280 mét vuông, bạn có thể ước tính giá trị hiện tại của thuộc tính là 4 tỷ đồng.
Ước tính giá trị sửa chữa
Sau đó, bạn sẽ cần xem xét giá trị tiềm năng mà bạn có thể thêm vào bất động sản sau khi sửa chữa. Bắt đầu bằng cách ước tính chi phí thực hiện những sửa chữa đó, nhưng hãy nhớ rằng không phải tất cả chi phí sửa chữa đều được tính vào giá bán bất động sản.
Hãy tham khảo ý kiến của một số nhà thầu xây dựng khác nhau và yêu cầu họ cung cấp bảng giá cho các hạng mục sửa chữa, bao gồm cả chi phí nhân công và vật liệu.
So sánh chi phí với số tiền bạn nghĩ người mua sẽ trả để sở hữu một bất động sản với những cải tạo này. Kiểm tra sự khác biệt về giá giữa những ngôi nhà đã qua cải tạo và những ngôi nhà không cải tạo.
Giả sử nếu bạn ước tính giá trị của việc cải tạo là 1,5 tỷ đồng và giá trị hiện tại của ngôi nhà là khoảng 4 tỷ đồng, thì giá trị sau khi sửa chữa của bạn là:
1,5 tỷ đồng + 4 tỷ đồng = 5,5 tỷ đồng
Áp dụng giá trị sau khi sửa chữa với quy tắc 70%
Bây giờ bạn đã tính toán giá trị sau sửa chữa của bất động sản, làm thế nào để bạn biết liệu tài sản đó có đáng để cho bạn đầu tư hay không? Điều đó phụ thuộc vào số tiền bạn sẽ trả cho bất động sản. Khi ấy, bạn cần sử dụng quy tắc 70%.
Quy tắc 70% cho rằng giá tối đa bạn phải trả cho tài sản là 70% giá trị sau khi sửa chữa trừ đi chi phí sửa chữa.
(Giá trị sau khi sửa chữa x 0,7) - Chi phí sửa chữa = Giá mua tối đa
Chẳng hạn giá trị sau khi sửa chữa bất động sản là 3 tỷ đồng và chi phí sửa chữa tài sản của bạn là 30 triệu đồng. Giá mua tối đa sẽ là: (3 tỷ đồng x 0,7) - 30 triệu đồng = 2,07 tỷ đồng
Theo quy tắc 70%, bạn không bao giờ được trả nhiều hơn 2,07 tỷ đồng để có được bất động sản đầu tư.
Hạn chế của giá trị sau khi sửa chữa
Đây chỉ là một ước tính. Hai yếu tố đầu vào chính, giá trị hiện tại của tài sản và giá trị cải tạo có thể thay đổi theo thời gian. Các bất động sản đã bán chỉ có thể đưa ra thông tin tham khảo để bạn xác định giá trị tài sản của bạn, nhưng việc ước tính chi phí sửa chữa và giá trị phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, như điều kiện thị trường, lạm phát, chi phí nguyên vật liệu sửa chữa,…. Đặc biệt, nếu điều kiện thị trường đã thay đổi sau khi việc sửa chữa hoàn tất, bạn có thể phải bán nhà với giá thấp hơn giá mong đợi.
Giá trị sau khi sửa chữa cũng không bao gồm các chi phí không lường trước được. Hãy tưởng tượng sau khi mua nhà, bạn phát hiện thấy nấm mốc bên dưới ván sàn và khi đó, bạn sẽ phải tốn một khoản chi phí khác để thay đổi ván sàn.
