Phát biểu giải trình tại phiên thảo luận chiều, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu nhiều lý do cần quy định mua bán bất động sản phải qua sàn.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho hay, quy định này được cơ quan soạn thảo thiết kế căn cứ vào yêu cầu của Nghị quyết số 18, các nghị quyết, văn kiện của Đại hội Đảng, đồng thời đồng bộ với hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố ở Việt Nam.
Đặc biệt là để tăng cường kiểm soát, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của người người dân trong giao dịch bất động sản nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch bất động sản của người dân.
Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường để thị trường phát triển lành mạnh, ổn định.
“Quy định giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán”, ông Nghị nói.
Hiện nay chi phí quản lý bán hàng của chủ đầu tư khoảng 8-10% giá bán, bao gồm các chi phi nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán hàng. Chi phí này đã được chủ đầu tư tính vào giá bán.
Do đó, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí để tự tổ chức bán hàng hoặc thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản để thực hiện.
Ngoài ra, ông Nghị cũng khẳng định các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù, như tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án bất động sản phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát theo thực tế triển khai của dự án, trong khi các giao dịch này không thực hiện qua công chứng. Do vậy,cần thiết đưa vào giao dịch qua sàn để công khai, minh bạch hóa hành vi của các chủ thể tham gia giao dịch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo.
Thảo luận ở hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Cầm Hà Chung (đoàn Phú Thọ) cho rằng, sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp thông thường, không phải cơ quan quản lý Nhà nước, không phải là chủ thể cung cấp dịch vụ công theo sự ủy nhiệm của Nhà nước.
Do đó, việc bắt buộc các chủ thể khác phải sử dụng các dịch vụ của doanh nghiệp thông thường tạo nên sự bất bình đẳng, vi phạm các nguyên tắc về bình đẳng trong hoạt động kinh doanh, xung đột với Luật Công chứng. Vì theo Luật công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng nhận tính xác thực hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự.
Theo đại biểu Chung, quy định này có thể khiến công việc của công chứng viên trùng lặp với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản khi thẩm định, đánh giá tính pháp lý của bất động sản bảo đảm đủ điều kiện mua bán. Ngoài ra, quy định mua bán bất động sản phải qua sàn không có bất kỳ cơ sở nào để bảo đảm rằng sàn sẽ đảm bảo quyền lợi cho người mua.
“Với tư cách là môi giới bán hàng, các sàn bất động sản mục đích kiếm lời, do đó sàn giao dịch sẽ tìm mọi cách để bán được sản phẩm cho chủ đầu tư nhiều nhất. do đó, không có cơ sở nào để khẳng định sàn sẽ bảo vệ cho người mua",… đại biểu Chung đề nghị.
Ông Chung đề nghị chỉ nên khuyến khích nhưng không bắt buộc bất cứ giao dịch nào cũng phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Tranh luận ở hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) ủng hộ việc giao dịch bất động sản qua sàn và đề nghị dự thảo cần quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về nội dung này.
Thực tế cho thấy hoạt động mua bán bất động sản hiện nay người dân vẫn thông qua môi giới, mất phí môi giới. Hiện ở các nước có thị trường bất động sản hoàn chỉnh, hoạt động môi giới được quy định rất chặt chẽ, người môi giới phải chịu trách nhiệm về mặt pháp lý, giá cả của bất động sản.
Theo ông Cường, thị trường bất động sản luôn phải có 3 bên là mua, bán và môi giới. Đó là 3 chủ thể không thể thiếu của một thị trường hoàn chỉnh. Dù không quy định, thực tế cho thấy hoạt động mua bán bất động sản hiện nay người dân vẫn thông qua môi giới, mất phí môi giới.
Ở các nước phát triển, môi giới là nghề chuyên nghiệp, quy định rất khắt khe, trách nhiệm rất lớn. Khi hàng hóa bất động sản đưa ra giao dịch người môi giới có trách nhiệm kiểm tra, đảm bảo tính pháp lý và phải chịu trách nhiệm. Người mua người bán gần như yên tâm không phải lo rủi ro.
Sàn giao dịch chỉ được phép nhận tiền môi giới, không được nhận bất kỳ tiền chênh lệch về mua bán và không được tham gia vào quy trình giao dịch.
Để thị trường bất động sản minh bạch, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, “luật cần hướng đến xây dựng sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp có khả năng trợ giúp người mua bán, cánh tay nối dài của Nhà nước để nắm thông tin thị trường để tránh tình trạng nhiễu loạn, lừa đảo”.
