Như DĐDN đã thông tin, hàng chục hộ gia đình tại huyện Sóc Sơn, TP Hà Nội phút chốc bị mất trắng tài sản khi ký vào “hợp đồng” với các đối tượng cho vay tiền.
Định giá “trên trời”!
Trao đổi với DĐDN xung quanh vụ án này, luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho biết, vụ án có dấu hiệu của một đường dây lừa đảo có tính chất chuyên nghiệp, quy mô lớn, có sự cấu kết chặt chẽ của nhiều đồng phạm. Cụ thể, cán bộ ngân hàng và một số đối tượng liên quan đã cấu kết nâng khống giá tài sản bảo đảm một cách trắng trợn để rút tiền từ ngân hàng sau đó cố tình “bỏ nợ”.
Để minh chứng, vị luật sư nêu trường hợp điển hình như gia đình ông Nguyễn Văn Đá tại thôn Tăng Long, xã Việt Long, huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội. Tài sản của gia đình này là diện tích thửa đất 1.150m2 đã bị đối tượng lừa đảo đem thế chấp vay ngân hàng rồi bỏ trốn. Theo quy định về khung giá đất của UBND TP Hà Nội ban hành theo Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND, ngày 29/12/2009 thì giá trị thửa đất gồm 400m2 đất ở và 750m2 đất vườn được xác định là 287.500.000 VNĐ.
Tuy nhiên, theo ngân hàng định giá, thửa đất có giá trị tới 17.250.000.000 VNĐ. Thực tế thị trường ở thời điểm đó cũng không có nhiều giao dịch về đất đai để có thể so sánh chính xác. Do thửa đất có đường vào rất nhỏ, nhu cầu người mua không có. Theo tham khảo của giới kinh doanh bất động sản thì với đặc điểm thửa đất như vậy có thể bán được là 100 triệu đồng/ sào, tức tổng giá trị khoảng 300.000.000 VNĐ.
“Như vậy, các cán bộ ngân hàng đã thẩm định tài sản cao hơn 60 lần so với khung giá Nhà nước và cao hơn 57,5 lần so với giá thị trường để cho vay trái quy định”, luật sư Nguyễn Đức Biên phân tích.
Tương tự, gia đình ông Vũ Bá Cấp tại thôn Thanh Hà, xã Nam Sơn, huyện Sóc Sơn, TP Hà Nội, gia đình này có thửa đất là 1.404m2 cũng đã bị đối tương lừa đảo đem thế chấp ngân hàng rồi bỏ trốn. Theo quy định về khung giá đất của UBND TP Hà Nội ban hành theo Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND, ngày 29/12/2009 thì giá trị đất gồm 400m2 đất ở, 1004m2 đất vườn được xác định là 178.312.000 VNĐ.
Tuy nhiên, ngân hàng lại định giá thửa đất có giá trị tới 4.210.400.000 VNĐ. (trong đó đất ở là 1.600.000.000 VNĐ và đất vườn là 2.610.400.000 VNĐ). Thực tế thị trường không có nhiều giao dịch về đất đai ở thời điểm đó để có thể so sánh chính xác. Tuy nhiên, theo tham khảo thì thời điểm đó thì giao dịch mua bán quanh 150 triệu đồng/ sào, tức tổng giá trị là 585.000.000 VNĐ.
“Như vậy, các cán bộ ngân hàng đã thẩm định tài sản cao hơn gần 24 lần so với khung giá Nhà nước và cao hơn 7 lần so với giá thị trường”, luật sư Biên nói.
Ngân hàng chịu thiệt
Cũng trao đổi với DĐDN về vụ án này, luật sư Tạ Anh Tuấn – Trưởng Văn phòng Luật Bách Gia Luật và Liên danh cũng thẳng thắn cho biết, ngân hàng đang phải chịu rủi ro rất lớn, việc giá trị tài sản bị nhóm người thẩm định nâng cao lên gấp hàng chục lần như vậy là hành vi liều lĩnh, vi phạm nghiêm trọng pháp luật về hoạt động cho vay của Ngân hàng.
Theo luật sư Tạ Anh Tuấn, thông thường, mỗi ngân hàng sẽ có quy trình, phương pháp định giá tài sản khác nhau như thẩm định giá theo thị trường, so sánh, chi phí… Tuy nhiên, các quy trình đều phải tuân thủ theo khung quy định chung về thẩm định giá. Đồng thời, các ngân hàng cũng có biện pháp để đưa rủi ro xuống mức thấp nhất cho mỗi loại tài sản bảo đảm.
Cụ thể, đối với giấy tờ có giá, sổ tiết kiệm được phát hành tại chính ngân hàng cho vay, khách hàng có thể vay vốn 100% giá trị. Thế nhưng đối với khoản vay thế chấp bằng tài sản khác đều chỉ được vay từ 70 – 85% giá trị.
Thậm chí, các ngân hàng còn áp hệ số khác vào quá trình thẩm định giá trị tài sản. Hệ số khác này dao động tùy thuộc vào tình hình thực tế. Ví dụ đối với bất động sản, nếu khu vực đó đang diễn ra sốt đất, ngân hàng sẽ áp dụng hệ số thấp. Ngược lại, nếu thị trường ổn định, hệ số áp dụng sẽ cao hơn. Nhưng hệ số khác này thường tối đa 90% và không thấp dưới 70% giá trị. Bởi lẽ, áp cao quá thì ngân hàng chịu rủi ro lớn, còn thấp quá khách hàng sẽ không vay và chuyển sang ngân hàng khác.
“Như vậy, khi áp dụng hệ số khác, giá trị tài sản bị giảm đi. Sau đó, ngân hàng tiếp tục cho vay tối đa 85% trên giá trị thẩm định nên giá trị khoản vay nhỏ hơn rất nhiều so với giá trị thực tế của tài sản bảo đảm. Với hai trường hợp cụ thể nêu trên, nhân viên thẩm định đã cố ý vi phạm đạo đức nghề nghiệp. Có thể họ bị cám dỗ từ các khoản “lót tay” hậu hĩnh của khách hàng nhằm nâng cao giá trị tài sản thế chấp” luật sư Tạ Anh Tuấn nhận định.
