Tinh thần được thể hiện rõ trong Luật Đất đai sửa đổi lần này đó là lấy người dân làm gốc, đề cao cơ chế thị trường. Ảnh minh hoạ
Lấy người dân làm gốc
Ngày 15.1, Quốc hội đã dành thời gian để thảo luận về Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đánh giá của các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) qua theo dõi chương trình làm việc của Quốc hội và phần tranh luận của các Đại biểu, trong lần sửa luật này, rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân.
Theo đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi, sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt. Đây được coi là sự tuyệt vời của Nhà nước đối với người dân có đóng góp cho lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước. Trong mọi trường hợp đều được đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp.
Ngoài ra, trong luật mới, trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về Nhà nước. Theo đó, Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận.
VARS cho rằng, những thay đổi này là đúng đắn và tích cực, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng công bằng và ổn định.
Cũng theo các chuyên gia, việc khuyến khích nộp tiền sử dụng đất hàng năm thay vì thu một lần là một quan điểm mới mẻ, vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai.
Việc quy định thu tiền sử dụng đất hàng năm sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính, cũng sẽ có room để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Các vấn đề gây nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào.
Về phía Nhà nước, việc làm này cũng góp phần nắn nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu “một cục”. Điều này cũng tạo cơ hội giúp tăng thu cho Nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.
Tuy nhiên, để đảm bảo tính chủ động cho doanh nghiệp trong việc hoạch định, tính toán các nguồn thu - chi cho an toàn và hợp lý cũng là điều hết sức quan trọng, chuyên gia của VARS cho rằng phải có các quy định cụ thể, rõ ràng về các mốc thời gian điều chỉnh tiền sử dụng đất, cũng như các phương pháp tính toán hợp lý, có mức giới hạn. Không để doanh nghiệp làm dự án trong tình trạng “lo lắng”, “tâm lý hên xui”, hoặc thậm chí phải xác lập quỹ dự phòng lớn. Khiến mục tiêu giảm áp lực tài chính không những không đạt được, lại gây ra tâm lý “hoang mang”, “vô định” cho doanh nghiệp.
Cơ chế thị trường góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất
Theo như nội dung sửa đổi trong Luật Đất đai thì việc tiếp cận đất đai sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch. Cơ hội là công bằng và bình đẳng cho tất cả các đối tượng. Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, “phần thắng” sẽ giành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ “xin – cho”. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
VARS tin rằng, cách làm này sẽ khiến các doanh nghiệp coi bất động sản chỉ đơn thuần là việc “sang tay” kiếm chênh lệch sẽ không còn “đất làm ăn”. Các doanh nghiệp “làm thật” sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực. Một điểm mới nữa của Luật Đất đai sửa đổi là việc bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường. Việc này đòi hỏi Nhà nước phải chuẩn bị nguồn ngân sách đủ để đảm bảo công tác giải phóng, đền bù.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, điều này vô hình chung sẽ tạo ra một áp lực rất lớn đối với ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong Luật Đất đai sửa đổi, Nhà nước vẫn quyết tâm thực hiện nhằm đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân. Điều này chứng tỏ một sự quyết tâm rất lớn từ phía Chính phủ, Nhà nước nhằm triệt để tạo ra một môi trường thuận lợi để nắn chỉnh thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và công bằng. Đây là một điểm hết sức đáng ghi nhận.
